Réponse directe : vous pouvez imposer à votre locataire les travaux d’entretien, de mise aux normes de décence et d’amélioration de la performance énergétique, après notification écrite préalable. Les travaux sont interdits les samedis, dimanches et jours fériés sans son accord. Au-delà de 21 jours, le loyer doit être réduit à proportion de la privation subie.
C’est la situation la plus fréquente depuis le durcissement du calendrier de décence énergétique : le logement est classé F ou G, il faut engager une rénovation, et le bail court encore pour plusieurs années. Cet article détaille le cadre juridique applicable aux travaux en site occupé — accès, notification, indemnisation, congé — puis compare le coût réel de trois stratégies : rénover avec le locataire en place, le reloger temporairement, ou attendre son départ. Les règles citées ici sont issues de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 7 e, articles 15 et 17-1) et de l’article 1724 du code civil : vérifiez leur version en vigueur sur Legifrance ou auprès de l’ADIL de votre département avant d’engager le chantier.
Les travaux que le locataire doit accepter
L’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de laisser exécuter dans le logement quatre familles de travaux. Il ne s’agit pas d’une faveur : c’est une obligation légale, dont le refus peut être sanctionné par le juge.
- Les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble (ravalement, réfection de toiture, remplacement de la chaudière collective…).
- Les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués : c’est l’obligation d’entretien du bailleur, qui devient un droit d’accès.
- Les travaux d’amélioration de la performance énergétique : isolation des murs ou des combles, remplacement des menuiseries, changement du système de chauffage, ventilation. C’est le fondement juridique de votre chantier si vous sortez d’une étiquette F ou G.
- Les travaux permettant de satisfaire aux critères de décence, y compris le critère de performance énergétique minimale.
Ce que le locataire peut légitimement refuser
Hors de ces quatre catégories, le locataire n’a rien à subir. Concrètement, il peut s’opposer :
- aux travaux de pur embellissement ou de revalorisation patrimoniale sans lien avec l’entretien, la décence ou l’énergie (refaire une cuisine haut de gamme pour préparer une vente, par exemple) ;
- aux travaux qui ne respectent pas les modalités annoncées dans la notification préalable ;
- aux travaux présentant un caractère abusif ou vexatoire, ou rendant l’utilisation du logement impossible ou dangereuse ;
- aux interventions le samedi, le dimanche et les jours fériés, pour lesquelles son accord exprès est requis.
Dans ces trois derniers cas, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection en référé pour faire interdire ou interrompre le chantier. C’est le vrai risque opérationnel : un chantier suspendu trois semaines par une décision de référé coûte plus cher que n’importe quelle réduction de loyer.
La notification préalable : contenu, forme, délai
Avant le début des travaux, vous devez notifier au locataire un document écrit remis en main propre contre récépissé ou émargement, ou adressé par lettre recommandée avec accusé de réception. La loi ne fixe pas de délai minimal entre la notification et le démarrage, mais elle exige que la notification soit « préalable » : un courrier envoyé la veille serait jugé déloyal. Dans la pratique professionnelle, un préavis de quatre à six semaines pour un chantier lourd est un repère raisonnable, et il vous protège en cas de contestation.
La notification doit préciser au minimum :
- la nature des travaux : poste par poste, en reprenant le devis (isolation par l’intérieur du séjour, dépose et remplacement de six fenêtres, pose d’une VMC hygroréglable…) ;
- les modalités d’exécution : entreprises intervenantes, pièces concernées, zones condamnées, date de début, durée prévisionnelle, horaires d’intervention, gestion des coupures d’eau, de chauffage ou d’électricité.
Conseil de méthode : annoncez une durée prévisionnelle réaliste, avec une marge. Une notification qui annonce « trois semaines » pour un chantier qui en dure dix vous expose à deux reproches cumulés — non-respect des modalités notifiées et privation de jouissance prolongée. Mieux vaut annoncer dix semaines et finir en huit.
Accès au logement : jours, horaires et limites
Le locataire doit laisser l’accès aux lieux pour la préparation et l’exécution des travaux, mais sur un créneau encadré :
- Jours ouvrables uniquement. Les travaux ne peuvent être exécutés ni les samedis, ni les dimanches, ni les jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si votre entreprise travaille le samedi, faites signer cet accord par écrit, idéalement en contrepartie d’un raccourcissement du chantier.
- Horaires raisonnables. La loi ne fixe pas d’horaires nationaux : ce sont les arrêtés préfectoraux et municipaux relatifs au bruit de voisinage qui s’appliquent. Vérifiez l’arrêté de votre commune avant de fixer les horaires dans la notification.
- Pas de double des clés imposé. Vous ne pouvez pas exiger que le locataire remette un jeu de clés à l’entreprise. Si c’est pratique pour tout le monde, cela ne peut résulter que d’un accord écrit, avec désignation nominative du dépositaire.
- Pas d’entrée en l’absence du locataire sans son autorisation : le domicile reste inviolable pendant toute la durée du bail.
Au-delà de 21 jours : réduction de loyer et résiliation
C’est le seuil à retenir. Lorsque les travaux durent plus de vingt et un jours, le loyer doit être diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire a été privé. La règle figure à la fois à l’article 1724 du code civil et à l’article 7 e) de la loi de 1989.
Deux points souvent mal compris :
- La réduction ne porte que sur la période excédant 21 jours, et non sur la totalité du chantier. Les trois premières semaines sont, en quelque sorte, à la charge du locataire au titre de son obligation de tolérance.
- La réduction est proportionnelle à la privation, pas forfaitaire. Si le chantier immobilise une chambre de 12 m² dans un 60 m², la base de calcul est de 20 % du loyer, pas 100 %. En l’absence d’accord amiable, c’est le juge qui fixe le quantum : mieux vaut proposer soi-même un calcul documenté (surface neutralisée, nombre de jours, pièces justificatives) et le formaliser dans un avenant.
Second garde-fou : si les travaux rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du locataire et de sa famille, celui-ci peut faire résilier le bail, quelle que soit la durée du chantier. Une rénovation globale avec dépose du chauffage en plein hiver, condamnation de la salle d’eau ou mise à nu de l’électricité relève clairement de cette hypothèse. Vous perdez alors votre locataire sans indemnité et sans maîtrise du calendrier : d’où l’intérêt d’anticiper un relogement temporaire plutôt que de le subir.
Congé pour travaux : ce qui est possible et ce qui ne l’est pas
Disons-le nettement : le « congé pour travaux » n’existe pas en tant que tel dans la loi du 6 juillet 1989. L’article 15 n’autorise le bailleur à donner congé que pour trois motifs limitatifs : la reprise pour habiter (par lui-même ou un proche désigné par la loi), la vente, ou un motif légitime et sérieux.
Un projet de travaux ne peut donc être invoqué que sous l’angle du motif légitime et sérieux, et la jurisprudence s’en tient à des cas lourds : démolition, restructuration complète de l’immeuble, opération rendant matériellement impossible le maintien dans les lieux. Un simple projet de rénovation énergétique, même ambitieux, ne suffit pas — d’autant que la loi organise précisément l’exécution de ces travaux en site occupé. Le risque est la requalification du congé en congé frauduleux, avec maintien du locataire dans les lieux et dommages-intérêts.
Les délais à respecter si vous donnez congé
- Le congé ne peut prendre effet qu’à l’échéance du bail, jamais en cours de bail.
- Préavis de six mois avant l’échéance pour une location vide, trois mois pour une location meublée.
- Notification par acte de commissaire de justice, lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre récépissé, avec mention du motif à peine de nullité.
- Protection renforcée du locataire âgé aux ressources modestes : sauf exceptions prévues par l’article 15 III, vous devez lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Vérifiez les seuils d’âge et de ressources en vigueur auprès de l’ADIL avant d’envoyer quoi que ce soit.
Trois scénarios chiffrés : site occupé, relogement, vacance
Hypothèse de travail commune, à adapter à votre dossier : appartement de 60 m² classé G, loyer en place 750 €/mois, bouquet de travaux chiffré 28 000 € TTC en site vide, durée de référence 10 semaines. Trois pièces sur quatre sont touchées, soit une privation estimée à 40 % de la surface pendant le chantier. Le bail arrive à échéance dans 6 mois. Horizon de comparaison : 12 mois.
| Poste (sur 12 mois) | A. Site occupé | B. Relogement temporaire | C. Chantier à la vacance |
|---|---|---|---|
| Durée du chantier | 14 semaines (phasage, protections, horaires limités) | 10 semaines | 10 semaines, démarrage à M+6 |
| Coût des travaux | 30 200 € (+ 2 200 € de surcoût de phasage) | 28 000 € | 28 000 € |
| Relogement et déménagement | 0 € | 3 650 € (meublé 2,5 mois + garde-meuble) | 0 € |
| Loyers encaissés | 9 000 € | 7 125 € (loyer suspendu 2,5 mois) | 6 960 € (6 mois à 750 €, puis vacance, puis 3 mois à 820 €) |
| Réduction de loyer due | − 490 € (77 jours − 21 jours, à 40 %) | Sans objet (loyer suspendu) | Sans objet |
| Solde à 12 mois | − 21 690 € | − 24 525 € | − 21 040 € |
| Risque principal | Référé du locataire, litige sur le quantum de la réduction | Coût de relogement non maîtrisé si le chantier dérape | Le locataire ne part pas : logement gelé et non conforme pendant des années |
Trois enseignements se dégagent de ce type de simulation :
- La réduction de loyer n’est jamais le poste décisif. 490 € face à un surcoût de phasage de 2 200 € : ce qui coûte cher en site occupé, c’est l’allongement et la désorganisation du chantier, pas l’indemnisation du locataire.
- Le relogement se justifie surtout par la qualité technique du résultat (isolation continue, reprise des réseaux, délais tenus) et par la sécurité juridique : le locataire relogé ne saisit pas le juge. Son surcoût apparent d’environ 2 800 € face au scénario A doit être mis en regard d’un chantier plus propre et plus court.
- Le scénario de la vacance n’est pas maîtrisable. Il n’est le meilleur que si le départ est acquis, c’est-à-dire si le locataire a déjà donné congé. Sinon, l’attente se compte en années pendant lesquelles le logement reste en F ou G — donc avec un loyer gelé et un risque de non-conformité à l’obligation de décence énergétique.
Point de vigilance à intégrer au calcul : tant que le logement est classé F ou G, le loyer ne peut pas être augmenté — ni révisé selon l’indice de référence des loyers, ni relevé à la relocation. Ce gel, en vigueur depuis le 24 août 2022, fait mécaniquement pencher la balance vers l’action rapide : chaque année d’attente, c’est une indexation perdue qui ne se rattrape pas.
La hausse de loyer après travaux d’amélioration
La contrepartie de la rénovation existe, mais elle est très encadrée. L’article 17-1 II de la loi de 1989 permet une majoration de loyer en cours de bail à la suite de travaux d’amélioration réalisés par le bailleur, à deux conditions cumulatives :
- il existe une clause expresse du bail ou un avenant signé par les deux parties qui prévoit cette majoration ;
- les travaux sont bien des travaux d’amélioration — ils apportent un équipement ou un service nouveau, ou améliorent la performance du logement — et non de simples travaux d’entretien ou de mise en conformité avec les critères de décence, qui relèvent de vos obligations et ne se monnayent pas.
Autrement dit : si vous n’avez rien prévu dans le bail, vous devez négocier un avenant, et votre locataire est libre de refuser. En pratique, l’avenant se négocie au moment de la notification des travaux : vous proposez un calendrier précis, une prise en charge du ménage de fin de chantier ou une franchise de loyer, en échange d’une majoration différée après réception. Le montant doit rester proportionné au coût réel des travaux d’amélioration.
Attention au cumul avec le gel des loyers : tant que l’étiquette reste F ou G, aucune majoration n’est possible. La hausse ne peut donc intervenir qu’après le nouveau DPE attestant de la sortie de la passoire énergétique. Faites établir ce DPE dès la réception du chantier : il conditionne à la fois la relocation, l’indexation et la majoration pour travaux.
Votre feuille de route en six étapes
- Faire établir les devis et vérifier que chaque poste entre bien dans les travaux opposables au locataire (entretien, décence, performance énergétique).
- Arbitrer entre site occupé, relogement et vacance avec vos propres chiffres, avant toute annonce au locataire.
- Envoyer la notification préalable en recommandé, nature et modalités détaillées, durée prévisionnelle avec marge.
- Proposer dans le même temps l’accord amiable : réduction de loyer calculée d’avance, ou relogement et suspension du loyer, et le cas échéant l’avenant de majoration après travaux.
- Tenir un journal de chantier (dates, pièces neutralisées, incidents) : c’est votre preuve en cas de contestation du quantum.
- Faire réaliser le nouveau DPE à la réception et conserver toutes les factures, utiles pour la déduction des charges et pour la justification des aides perçues.
FAQ
Mon locataire refuse l’accès : que faire ?
Adressez une mise en demeure par lettre recommandée rappelant l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 et les modalités déjà notifiées. En cas de refus persistant, la voie est judiciaire : saisine du juge des contentieux de la protection pour obtenir une autorisation d’accès, le cas échéant sous astreinte. N’entrez jamais dans le logement sans accord, même avec un double des clés.
La réduction de loyer est-elle automatique au bout de 21 jours ?
Le droit à réduction naît du dépassement du seuil, mais son montant n’est pas automatique : il dépend de la durée excédentaire et de la part du logement dont le locataire a été privé. Formalisez un calcul écrit et un avenant ; à défaut d’accord, le juge tranche.
Puis-je suspendre le bail pendant les travaux ?
Il n’existe pas de suspension unilatérale du bail. Une suspension temporaire des obligations réciproques (occupation et paiement du loyer) ne peut résulter que d’un accord écrit, dans le cadre d’un relogement provisoire organisé et financé par vos soins, avec date de réintégration.
Dois-je prendre en charge le relogement ?
Aucun texte de la loi de 1989 n’impose le relogement temporaire pour des travaux courants : c’est une option contractuelle. Elle devient toutefois la seule issue praticable lorsque le logement devient inhabitable, puisque le locataire peut alors demander la résiliation du bail.
Le locataire peut-il exiger des travaux que je ne veux pas faire ?
Oui, si le logement ne respecte pas les critères de décence. Il peut vous mettre en demeure puis saisir le juge, qui peut ordonner les travaux sous astreinte et réduire le loyer en attendant leur exécution. Mieux vaut piloter soi-même le calendrier des travaux que se le voir imposer.
Les délais, seuils et procédures cités proviennent de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du code civil. La réglementation évolue : vérifiez la version en vigueur sur Legifrance ou auprès de votre ADIL avant d’engager une procédure. Article à visée informative, il ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.
