Réponse directe. Non, vous ne pouvez plus signer un nouveau bail d’habitation sur un logement classé G en France métropolitaine : il est considéré comme non décent depuis le 1er janvier 2025. En revanche, un bail déjà en cours n’est pas annulé et votre locataire ne peut pas être expulsé pour ce motif.
Cette échéance n’est qu’une marche du calendrier des interdictions de location au DPE, qui se poursuit avec la classe F en 2028 puis la classe E en 2034. Encore faut-il savoir ce que « ne plus pouvoir louer » signifie exactement dans votre situation : la plupart des erreurs que nous voyons ne portent pas sur la date, mais sur le type de contrat concerné. Un renouvellement n’est pas une tacite reconduction, un bail mobilité n’est pas une location saisonnière, et les conséquences ne sont pas du tout les mêmes.
Ce que dit le texte exactement
Le point de départ est l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : le bailleur est tenu de remettre au locataire « un logement décent ». Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 en fixe les critères (surface, sécurité, équipements…).
Deux textes y ont ajouté une dimension énergétique :
- Le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021, qui a introduit un premier seuil : depuis le 1er janvier 2023, un logement consommant 450 kWh/m²/an ou plus en énergie finale n’est plus décent en métropole (les « G+ »).
- L’article 160 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et résilience, qui a fixé le calendrier par classe de DPE : classe G au 1er janvier 2025, classe F au 1er janvier 2028, classe E au 1er janvier 2034 en France métropolitaine. L’outre-mer suit un calendrier décalé (2028 pour la classe G).
Trois précisions comptent plus que le reste :
- Il n’y a pas d’interdiction pénale de louer. Le législateur n’a pas créé d’infraction ni d’amende administrative automatique. Il a rendu le logement non décent, ce qui est une notion de droit civil : elle s’actionne devant le juge, à l’initiative du locataire.
- Le champ d’application, ce sont les logements loués à usage de résidence principale relevant de la loi de 1989 (nu ou meublé). Ce qui sort de ce champ sort aussi, en principe, du critère de décence énergétique.
- Des aménagements existent lorsque le bailleur est empêché de faire les travaux : contraintes architecturales ou patrimoniales, refus de l’assemblée générale de copropriété sur des travaux relevant des parties communes, disproportion manifeste du coût. La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 relative à l’habitat dégradé a introduit des assouplissements sur ce terrain. Ces cas s’apprécient au cas par cas et ne se présument pas : faites-les qualifier par votre ADIL avant de vous en prévaloir.
Autorisé ou interdit : le tableau par situation de bail
| Situation | Statut | Ce que cela implique |
|---|---|---|
| Bail en cours signé avant 2025 | Se poursuit | Le bail n’est ni nul ni résilié. Mais la décence est une obligation permanente : le locataire peut exiger les travaux en cours de bail. |
| Nouveau locataire, nouveau bail | Interdit | Signer est possible matériellement, mais le bail est attaquable dès le premier jour. C’est le cas le plus risqué. |
| Renouvellement exprès du bail | À éviter | Un renouvellement formalisé est largement assimilé à un nouveau contrat. Ne proposez pas de renouvellement écrit sans avis juridique. |
| Tacite reconduction | Zone grise | La reconduction n’est pas une nouvelle signature, mais l’obligation de décence continue de courir. Ne comptez pas dessus comme solution durable. |
| Meublé en résidence principale | Interdit | Même régime que le nu : le meublé de longue durée relève du titre Ier bis de la loi de 1989. |
| Bail mobilité (1 à 10 mois) | Interdit | C’est un bail d’habitation soumis aux critères de décence. La courte durée ne neutralise pas la règle. |
| Colocation (bail unique ou individuels) | Interdit | La décence s’apprécie logement par logement et, pour les baux individuels, pièce par pièce. |
| Meublé de tourisme / saisonnier | Hors champ, mais… | Pas de résidence principale, donc pas de décence au sens de 1989. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a toutefois enclenché une mise en conformité énergétique propre aux meublés de tourisme d’ici 2034. |
| Résidence secondaire (bail code civil) | Hors champ | Hors loi de 1989. Vérifiez la qualification réelle de l’occupation, le juge requalifie en fonction des faits. |
| Logement vacant mis en vente | Autorisé | Aucune interdiction de vendre une passoire. Audit énergétique obligatoire pour les F et G en monopropriété depuis le 1er avril 2023. |
Un réflexe avant tout le reste : vérifiez la validité et la date de votre DPE. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables. Et surtout, la méthode de calcul a été corrigée au 1er juillet 2024 pour les logements de 40 m² et moins, dont beaucoup étaient surpénalisés. Si votre studio est classé G sur un DPE antérieur à cette date, une nouvelle évaluation peut à elle seule changer l’étiquette, pour un coût sans commune mesure avec un chantier.
Ce que risque le bailleur qui loue quand même
Il n’y a pas de contrôle systématique ni de sanction automatique. Le risque est réel mais il est déclenché par le locataire ou par un organisme payeur. Concrètement :
- Action en mise en conformité. Le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour faire ordonner les travaux, le cas échéant sous astreinte par jour de retard.
- Réduction ou suspension du loyer. Le juge peut réduire le loyer, voire en suspendre le paiement jusqu’à exécution des travaux. Les sommes suspendues ne sont pas nécessairement récupérables.
- Dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et des surcoûts de chauffage supportés par l’occupant.
- Conservation des aides au logement. Lorsque l’APL est versée en tiers payant, l’organisme peut conserver la part d’allocation et ne la verser qu’après mise en conformité, dans la limite d’un délai réglementaire.
- Gel du loyer. Indépendamment de 2025, les logements F et G sont privés de révision annuelle à l’IRL, de réévaluation au renouvellement et de complément de loyer en métropole depuis le 24 août 2022. Votre loyer est figé en euros courants : c’est une perte de rendement silencieuse, année après année.
À l’inverse, trois choses n’arrivent pas : le bail n’est pas nul de plein droit, le locataire ne peut pas être expulsé au motif que le logement est indécent, et vous ne recevez pas d’amende d’office. L’enjeu n’est donc pas la peur du gendarme, c’est la valeur de votre actif : un bien que l’on ne peut plus relouer légalement et dont le loyer est gelé perd de la valeur à chaque mois qui passe.
Les trois issues possibles et leur logique économique
Les montants évoqués ci-dessous sont des ordres de grandeur destinés à cadrer l’arbitrage, pas des barèmes : seuls vos devis et une simulation sur france-renov.gouv.fr font foi, le régime des aides ayant été modifié à plusieurs reprises depuis 2024.
1. Rénover pour sortir de G
C’est la seule issue qui conserve le bien dans votre patrimoine locatif. Un bouquet de travaux est presque toujours nécessaire : isolation des murs ou des combles, remplacement des menuiseries, changement du système de chauffage et ventilation. Sortir de G demande généralement de gagner deux classes d’un coup, car viser le E ou le D a plus de sens que viser le F, qui sera à son tour interdit en 2028.
Les trois leviers qui décident de la rentabilité de ce scénario : les aides mobilisables en tant que bailleur (parcours accompagné, aides locales), la déductibilité des travaux des revenus fonciers au régime réel — avec un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite annuelle prévue par le code général des impôts — et la remise en location à un loyer qui n’est plus gelé.
2. Vendre, occupé ou libre
Vendre une passoire reste parfaitement légal. Deux variantes :
- Vente occupée : immédiate, mais la décote tient à la fois à l’occupation et à l’étiquette. L’acheteur reprend votre problème et le valorise à son coût de résolution.
- Vente libre : il faut attendre une échéance de bail et délivrer un congé pour vente dans les formes et délais de l’article 15 de la loi de 1989 (six mois avant l’échéance pour un bail nu, trois mois pour un meublé), avec droit de préemption du locataire. Comptez donc plusieurs mois avant même de mettre en vente.
Dans les deux cas, l’audit énergétique est obligatoire pour les biens classés F ou G en monopropriété. Il chiffre les scénarios de travaux et sert d’argument de négociation à l’acheteur : préparez-vous à ce que la décote demandée soit calée sur le scénario le plus ambitieux de l’audit.
3. Changer d’usage ou de régime d’occupation
Sortir du champ de la résidence principale (meublé de tourisme, bail code civil, local professionnel, occupation personnelle) neutralise le critère de décence énergétique. C’est une solution d’attente plus qu’une stratégie :
- le meublé de tourisme est soumis à autorisation de changement d’usage dans de nombreuses communes, et à son propre calendrier énergétique depuis la loi du 19 novembre 2024 ;
- le juge requalifie selon l’occupation réelle : un « bail saisonnier » reconduit à l’année sur la même personne sera traité comme une résidence principale ;
- la vacance volontaire expose à la taxe sur les logements vacants dans les zones concernées.
Délais réalistes : combien de temps pour changer d’étiquette
Le piège, c’est de raisonner en coût sans raisonner en calendrier. Entre la décision et la nouvelle étiquette, une rénovation d’ampleur se compte en trimestres, pas en semaines. Séquence type à anticiper :
- Audit énergétique : quelques jours entre la visite et le rapport, mais le délai réel dépend de la disponibilité des auditeurs certifiés dans votre secteur.
- Devis et choix des entreprises : prévoyez plusieurs semaines pour obtenir trois devis comparables d’artisans qualifiés RGE, condition d’accès à la plupart des aides.
- Instruction des aides : le dossier doit être déposé et accepté avant le début des travaux. C’est l’erreur la plus coûteuse et la plus fréquente.
- Chantier : de quelques semaines pour un geste isolé à plusieurs mois pour une rénovation globale, logement vide la plupart du temps — donc autant de mois sans loyer à intégrer au calcul.
- Nouveau DPE : à faire réaliser après réception des travaux, factures en main. C’est lui, et lui seul, qui vous rend le droit de relouer.
- Copropriété : si les travaux touchent les parties communes, ajoutez le cycle des assemblées générales. C’est ce poste, et non le chantier, qui fait basculer un projet d’une année sur l’autre.
Conclusion opérationnelle : si votre logement est classé G et que l’échéance de bail approche, l’ordre des opérations est toujours le même. Vérifier la date et la validité du DPE (surtout sous 40 m²), faire réaliser l’audit énergétique, chiffrer les trois scénarios travaux / vente / changement d’usage sur la base de devis réels, puis arbitrer en intégrant le gel du loyer déjà subi et l’échéance 2028 pour la classe F. Décider de ne rien faire est un choix légitime — à condition de l’avoir chiffré.
Questions fréquentes
Mon locataire est en place depuis 2019, dois-je lui donner congé ?
Non, et un congé ne se donne de toute façon que pour l’un des trois motifs légaux (reprise, vente, motif légitime et sérieux). L’indécence énergétique n’en fait pas partie. Le bail se poursuit ; votre exposition porte sur une éventuelle demande de travaux et sur le gel du loyer.
Puis-je louer un G à un membre de ma famille ou à titre gratuit ?
Le prêt à usage gratuit ne relève pas de la loi de 1989. Mais dès qu’il y a un loyer et une résidence principale, le régime de la décence s’applique, quel que soit le lien de parenté.
Un refus de l’assemblée générale me protège-t-il ?
Il peut constituer un motif d’empêchement si les travaux nécessaires relèvent des parties communes, mais cela suppose d’avoir réellement porté la résolution au vote et de pouvoir en justifier. Conservez convocations et procès-verbaux, et faites valider votre situation par une ADIL avant de vous en prévaloir.
Sortir de G en visant F suffit-il ?
Juridiquement oui jusqu’au 31 décembre 2027, économiquement rarement. La classe F est interdite à la location au 1er janvier 2028 : vous financeriez deux chantiers et deux périodes de vacance au lieu d’un seul.
Informations à jour des textes publiés à la date de rédaction (octobre 2026). Le droit de la décence énergétique évolue régulièrement : vérifiez l’état en vigueur sur Legifrance ou auprès de votre ADIL avant toute décision engageante.
