Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE n’est plus considéré comme décent en France métropolitaine : il ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail d’habitation à titre de résidence principale. L’étiquette F est visée au 1er janvier 2028, l’étiquette E au 1er janvier 2034. Les baux en cours ne sont pas annulés pour autant.
Pour un propriétaire bailleur, la question n’est pas « est-ce que c’est interdit ? » mais « combien me coûte chaque option ? ». Cet article pose le cadre juridique daté et sourcé, puis chiffre les trois branches de l’arbitrage : rénover, vendre, ou sortir du marché de la location nue à l’année. Vous y trouverez les textes applicables, les baux réellement concernés, les sanctions que vous risquez vraiment, et un comparatif sur dix ans.
Avertissement de méthode : le calendrier énergétique fait l’objet de propositions de modification parlementaires récurrentes depuis 2024. Les dates et classes ci-dessous correspondent aux textes consolidés tels que nous les avons relevés sur Legifrance et sur les analyses de l’ANIL. Avant toute décision engageante, vérifiez la rédaction en vigueur de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation à la date de votre projet.
Quels logements sont interdits à la location, et à quelles dates
L’interdiction ne prend pas la forme d’une amende ni d’un retrait d’autorisation. Le mécanisme est indirect mais redoutable : la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et Résilience a ajouté un critère de performance énergétique minimale à la définition du logement décent. Un logement qui n’atteint pas ce niveau reste matériellement louable, mais il est juridiquement non décent — et un logement non décent ne peut pas être donné en location comme résidence principale.
Trois conséquences concrètes pour le bailleur :
- Vous ne pouvez plus signer un nouveau bail portant sur un logement dont la classe est visée par l’échéance en cours.
- Votre locataire en place peut exiger les travaux de mise en conformité, et saisir le juge si vous ne les réalisez pas.
- Le loyer est gelé depuis le 24 août 2022 pour les logements classés F et G, y compris en cours de bail.
Autrement dit : personne ne viendra fermer votre appartement. C’est votre capacité à relouer, à indexer le loyer et à revendre au prix du marché qui s’érode, échéance après échéance.
Le calendrier des interdictions : G, puis F, puis E
Le calendrier se lit en deux temps : d’abord un seuil exprimé en consommation d’énergie finale (le fameux plafond de 450 kWh/m²/an entré en vigueur le 1er janvier 2023, qui ne visait que les logements les plus énergivores de la classe G), puis des seuils exprimés directement en classes du DPE.
| Date d’effet | Niveau minimal exigé | Logements concernés | Territoire |
|---|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | Consommation inférieure à 450 kWh/m²/an d’énergie finale | Partie la plus énergivore de la classe G | France métropolitaine |
| 1er janvier 2025 | Classe F minimum (classe G interdite) | Tous les logements classés G | France métropolitaine |
| 1er janvier 2028 | Classe E minimum (classes F et G interdites) | Tous les logements classés F et G | France métropolitaine |
| 1er janvier 2034 | Classe D minimum (classes E, F et G interdites) | Tous les logements classés E, F et G | France métropolitaine |
Outre-mer : les départements et régions d’outre-mer disposent d’un calendrier décalé, les seuils de performance y étant définis par des textes spécifiques tenant compte du climat et des méthodes de calcul propres à ces territoires. Si votre bien s’y trouve, ne transposez pas les dates métropolitaines : faites confirmer l’échéance applicable par l’ADIL de votre département.
Textes de référence à consulter : loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (articles 159 et suivants) ; article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation (qui définit les classes A à G) ; décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, modifié. Les fiches pratiques de l’ANIL reprennent ces échéances avec leur date de mise à jour : c’est le réflexe de vérification le plus rapide avant de signer un bail.
Ce que « logement décent » signifie juridiquement depuis la réforme
La décence est une obligation d’ordre public : elle ne se négocie pas dans le bail, et aucune clause ne peut y faire renoncer le locataire. Historiquement, le décret de 2002 listait des critères de sécurité, de santé, d’équipement et de surface (9 m² et 2,20 m sous plafond, ou 20 m³). La réforme y a ajouté un critère de performance énergétique, placé sur le même plan que l’absence d’infiltration ou l’installation électrique aux normes.
Deux points techniques méritent votre attention :
- Le critère s’apprécie au niveau du logement, pas de l’immeuble. Un immeuble globalement classé E peut abriter un lot classé G à cause d’une exposition, d’une surface réduite ou d’un système de chauffage individuel ancien.
- C’est le DPE qui fait foi. Opposable depuis le 1er juillet 2021, il n’est plus un document informatif : son étiquette détermine directement votre droit de louer. D’où l’importance d’un diagnostic réalisé sérieusement, sur la bonne surface et avec les bons justificatifs.
Par ailleurs, la loi du 9 avril 2024 relative à l’habitat dégradé a introduit des tempéraments pour les situations où le bailleur ne peut matériellement pas atteindre le niveau exigé : contraintes architecturales ou patrimoniales, travaux relevant des parties communes d’une copropriété. Ces dérogations sont d’interprétation stricte et s’apprécient devant le juge : ne construisez pas votre stratégie dessus sans avis juridique, mais documentez systématiquement vos demandes de travaux en assemblée générale.
Quels baux et quels logements sont réellement concernés
C’est le point le plus mal compris. L’exigence de décence énergétique s’applique aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter de la date d’échéance. Elle ne provoque pas la résiliation automatique des baux en cours, mais elle rattrape presque tous les baux au fil du temps : un bail nu de trois ans reconduit tacitement bascule dans le champ de l’obligation lors de sa reconduction.
| Situation | Concerné par l’interdiction ? |
|---|---|
| Location nue, résidence principale (loi de 1989) | Oui |
| Location meublée, résidence principale | Oui |
| Bail mobilité | Oui (régi par la loi de 1989) |
| Renouvellement ou reconduction tacite d’un bail existant | Oui, à compter de l’échéance applicable |
| Bail en cours, sans renouvellement intervenu | Pas de rupture automatique, mais recours du locataire possible au titre de la décence |
| Logement en copropriété | Oui, le critère s’apprécie lot par lot |
| Meublé de tourisme / location saisonnière | Hors loi de 1989, mais soumis à un calendrier énergétique propre issu de la loi du 19 novembre 2024 — à vérifier |
| Bail commercial, professionnel, logement de fonction | Non (régimes distincts) |
Retenez la règle opérationnelle : tout événement contractuel est un point de contrôle. Avant chaque relocation, chaque renouvellement, chaque changement de locataire, vérifiez la classe en cours de validité du logement. C’est à ce moment précis que le risque se matérialise.
Les sanctions réelles : locataire, juge, Caf, commune
Ce que peut demander le locataire
Le locataire d’un logement non décent peut vous mettre en demeure de réaliser les travaux de mise en conformité. En cas de refus ou de silence, il saisit la commission départementale de conciliation puis le juge des contentieux de la protection. Point essentiel : il ne peut pas cesser unilatéralement de payer son loyer. Un locataire qui se fait justice lui-même s’expose à une procédure pour impayés.
Ce que peut ordonner le juge
Le juge dispose d’un arsenal gradué : ordonner l’exécution des travaux, le cas échéant sous astreinte ; réduire le montant du loyer ; suspendre le loyer et le séquestrer jusqu’à exécution ; suspendre la durée du bail ; accorder des dommages et intérêts. Dans les cas extrêmes, il peut réduire le loyer à un montant symbolique tant que le logement reste non conforme. C’est le vrai coût du risque : un logement non décent peut continuer d’être occupé, sans loyer, pendant toute la durée de la procédure.
Ce que peut faire la Caf
Lorsque l’aide au logement est versée en tiers payant, l’organisme payeur peut, après constat de non-décence, conserver l’allocation et la mettre en réserve en vous mettant en demeure de réaliser les travaux dans un délai déterminé. Le locataire ne règle alors que sa part de loyer : vous perdez la fraction correspondant à l’aide, et vous ne pouvez pas la lui réclamer.
Ce que ne peut pas faire la commune
Il n’existe pas d’amende administrative frappant automatiquement le bailleur d’un logement classé G. Le maire et le préfet interviennent au titre de la police de l’habitat indigne — insalubrité, péril, suroccupation — qui obéit à des critères distincts du DPE. Une étiquette G ne déclenche pas, à elle seule, un arrêté. En revanche, dans les communes ayant instauré un permis de louer, l’autorisation préalable peut être refusée si le logement ne répond pas aux caractéristiques de décence.
Le gel des loyers des passoires énergétiques
Antérieur aux interdictions de location, le gel des loyers frappe depuis le 24 août 2022 en France métropolitaine tous les logements classés F et G. Son périmètre est large :
- Pas de révision annuelle fondée sur l’indice de référence des loyers (IRL), même si une clause de révision figure au bail.
- Pas de réévaluation à la relocation au titre de la hausse du loyer manifestement sous-évalué, ni des dispositifs de réévaluation en zone tendue.
- Pas de complément de loyer dans les zones soumises à l’encadrement des loyers.
L’effet cumulé est le véritable coût caché de l’immobilisme. Sur un loyer de 650 €, un gel de six ans face à une indexation annuelle hypothétique de 2 % représente environ 5 500 € de loyers non perçus sur la période, et un loyer de départ durablement décroché par rapport au marché lors de la revente ou de la relocation. Ce manque à gagner doit figurer dans votre calcul de rentabilité des travaux, au même titre que les aides.
Une précision utile : le gel cesse de produire effet dès lors que le logement sort des classes F et G, attestation d’un nouveau DPE à l’appui. La révision redevient possible pour l’avenir, sans rattrapage rétroactif des années gelées.
Rénover, vendre ou sortir du marché : trois scénarios chiffrés sur 10 ans
Prenons un cas de travail volontairement simple, à adapter à vos chiffres : un T2 de 45 m² classé G, loué 650 € par mois hors charges, estimé 150 000 € en l’état dans une ville moyenne. Les montants ci-dessous sont des hypothèses de calcul, pas des valeurs de marché : refaites la simulation avec vos devis, votre taux marginal d’imposition et l’estimation d’un professionnel local.
| Critère | A. Rénover (viser D) | B. Vendre en l’état | C. Sortir de la location nue |
|---|---|---|---|
| Décaissement initial | ≈ 38 000 € de travaux | Diagnostics + audit énergétique (quelques centaines d’euros) | Variable (mobilier, mise aux normes, autorisations) |
| Aides mobilisables | MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ, TVA à 5,5 %, déficit foncier | Aucune | Aucune |
| Reste à charge estimé | ≈ 25 000 € après aides | 0 € | Variable |
| Recettes locatives sur 10 ans | ≈ 74 000 € (après ~6 mois de vacance travaux), loyer à nouveau indexable | 0 € après la vente | Potentiellement supérieures, mais volatiles et plus taxées en cas de gestion active |
| Valeur estimée à 10 ans | Bien conforme, hors de toute échéance jusqu’en 2034 | Capital disponible immédiatement, après décote « passoire » | Bien toujours classé G : échéance 2028 puis 2034 inchangée |
| Risque principal | Dérive du coût des travaux, DPE après travaux décevant | Décote à la revente et marché d’acheteurs restreint | Évolution de la réglementation locale et du calendrier énergétique propre à cet usage |
Scénario A : rénover
C’est le seul scénario qui neutralise durablement le risque réglementaire. Sa rentabilité se juge sur le reste à charge réel, après aides et après effet fiscal : en location nue au réel, les travaux d’amélioration sont déductibles des revenus fonciers, et le déficit éventuel s’impute sur le revenu global dans la limite légale annuelle, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Pour un bailleur à tranche marginale élevée, l’effet fiscal peut représenter une part substantielle du reste à charge — à calculer précisément, car il dépend de votre régime et de votre revenu imposable. Le point de vigilance technique : faites simuler l’étiquette d’arrivée avant d’engager les travaux, par un audit, plutôt que de la découvrir au DPE final.
Scénario B : vendre
Vendre une passoire, c’est accepter une décote et un vivier d’acheteurs plus étroit : les acquéreurs investisseurs intègrent désormais le coût des travaux dans leur offre, et certains financements sont conditionnés à un projet de rénovation. Les études de valeur verte publiées par les Notaires de France mettent en évidence des écarts de prix significatifs entre les biens classés F-G et les biens mieux notés, avec de fortes variations régionales : faites établir deux estimations, l’une en l’état, l’autre après travaux hypothétiques, pour objectiver l’écart sur votre marché. N’oubliez pas l’audit énergétique obligatoire à la vente et, le cas échéant, l’imposition de la plus-value.
Scénario C : sortir du marché de la résidence principale
Occupation personnelle, mise à disposition d’un proche, location saisonnière, changement d’usage : ces options contournent provisoirement l’obligation de décence énergétique, mais elles ne règlent rien. Le bien reste classé G, donc invendable au prix fort et toujours soumis aux échéances suivantes. Et la location meublée touristique est elle-même entrée, depuis la loi du 19 novembre 2024, dans une logique d’exigence énergétique assortie d’un calendrier propre, auquel s’ajoutent les réglementations communales de changement d’usage. Traitez ce scénario comme un report de décision, pas comme une solution.
DPE, audit énergétique, diagnostics : lequel, quand, pour combien de temps
| Document | Quand est-il obligatoire ? | Durée de validité |
|---|---|---|
| DPE | À la mise en location (annexé au bail) et à la vente | 10 ans |
| Audit énergétique réglementaire | Vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé F ou G (depuis le 1er avril 2023), puis E (depuis le 1er janvier 2025) | 5 ans |
| Audit énergétique incitatif | Non obligatoire, mais exigé pour accéder à certains parcours d’aides à la rénovation d’ampleur | Selon le dispositif |
Règle de validité à connaître absolument : les DPE établis selon les anciennes méthodes, avant la réforme du 1er juillet 2021, ont vu leur durée de vie écourtée par la réglementation. Tout DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 est aujourd’hui périmé. Si votre dossier de location contient encore un diagnostic de cette époque, il ne vaut rien, ni juridiquement ni commercialement.
À noter également : la méthode de calcul applicable aux petites surfaces (40 m² et moins) a été corrigée en 2024, ce qui a amélioré l’étiquette d’une partie du parc de studios et T1 anciennement pénalisés. Si votre logement est concerné et que son DPE est antérieur à cette correction, faites vérifier si une attestation de nouvelle étiquette peut être éditée : c’est potentiellement une sortie de la classe G sans un euro de travaux.
Les erreurs qui coûtent cher
- Relouer avec un DPE périmé. Le bail est signé sur la foi d’un document sans valeur, et l’étiquette réelle peut s’avérer inférieure d’une à deux classes avec la méthode actuelle.
- Confondre surface habitable et surface Carrez. La consommation du DPE est rapportée à la surface : une surface sous-estimée dégrade mécaniquement l’étiquette. Faites vérifier le métré retenu par le diagnostiqueur.
- Appliquer à son lot le DPE collectif de l’immeuble. Un DPE à l’immeuble peut servir de base à l’établissement de DPE individuels dans certaines configurations, mais il ne s’y substitue pas automatiquement. C’est l’étiquette du logement loué qui conditionne votre droit de louer.
- Ne pas fournir les justificatifs au diagnostiqueur. En l’absence de preuve (factures d’isolation, attestation de menuiseries, caractéristiques de la chaudière), le professionnel applique des valeurs par défaut pénalisantes. Préparez le dossier technique avant sa visite.
- Indexer le loyer d’un logement F ou G. La révision est privée d’effet ; le locataire peut en réclamer la restitution, et la mauvaise foi du bailleur pèse lourd en cas de contentieux.
- Engager les travaux avant le dépôt des demandes d’aides. La plupart des dispositifs exigent une demande préalable au démarrage du chantier et le recours à des entreprises qualifiées. Un ordre d’opérations inversé fait perdre l’intégralité des subventions.
- Se fier à une date lue sur un forum. Le calendrier énergétique a été plusieurs fois discuté au Parlement. Vérifiez l’état du droit sur Legifrance ou auprès de l’ADIL avant chaque décision.
Questions fréquentes sur l’interdiction de location liée au DPE
Mon locataire est en place depuis 2019 dans un logement G : dois-je le mettre dehors ?
Non, et vous ne le pourriez pas sur ce fondement. L’interdiction ne crée aucun motif de congé. Elle vous expose en revanche à une demande de travaux de la part du locataire, et elle s’imposera lors du renouvellement ou de la reconduction tacite du bail.
Puis-je louer un logement G à un membre de ma famille ?
Si le logement constitue la résidence principale de l’occupant et qu’un bail est conclu, les règles de décence s’appliquent de la même façon. Une mise à disposition gratuite relève d’un autre régime, mais elle vous prive de revenus et ne fait que décaler le problème.
Le meublé échappe-t-il à l’interdiction ?
Non. La location meublée à titre de résidence principale relève de la loi du 6 juillet 1989 et est soumise aux mêmes exigences de décence, y compris énergétiques. Le bail mobilité également.
Qui contrôle que je ne loue pas un logement G ?
Aucun corps de contrôle ne balaye systématiquement le parc privé. Le contrôle est déclenché par le locataire, par la Caf lors d’un versement en tiers payant, ou par la commune dans les zones à permis de louer. Le risque est réel mais asymétrique : il se matérialise au pire moment, en cours de bail.
Quel est le montant de l’amende si je loue quand même ?
Il n’existe pas d’amende forfaitaire attachée à la location d’un logement énergétiquement non décent. La sanction est civile : travaux imposés, loyer réduit ou suspendu, dommages et intérêts, conservation de l’aide au logement.
Je suis en copropriété et les travaux dépendent des parties communes : que faire ?
Agissez et documentez : demandez l’inscription des travaux à l’ordre du jour de l’assemblée générale, conservez les procès-verbaux et vos votes, et exploitez en parallèle les gisements d’économies propres à votre lot (menuiseries, ventilation, émetteurs, régulation). Ces pièces seront déterminantes si un juge doit apprécier votre diligence.
Combien de classes puis-je gagner avec des travaux ciblés ?
Cela dépend entièrement du bâti et du système de chauffage : il n’existe pas de barème. Seul un audit énergétique, qui simule plusieurs bouquets de travaux et leur étiquette d’arrivée, permet de le chiffrer avant d’engager la dépense.
Puis-je contester un DPE que j’estime faux ?
Oui. Le DPE étant opposable, un diagnostic erroné engage la responsabilité du diagnostiqueur. La démarche consiste à réunir les justificatifs non pris en compte, à solliciter une contre-visite ou un second diagnostic, puis à saisir l’assurance de responsabilité civile professionnelle du premier diagnostiqueur en cas de désaccord persistant.
Le gel des loyers s’applique-t-il aussi au renouvellement du bail ?
Oui. Tant que le logement est classé F ou G, vous ne pouvez ni réviser le loyer en cours de bail, ni le réévaluer au renouvellement ou à la relocation, ni appliquer de complément de loyer.
Le calendrier peut-il encore être reporté ?
Des propositions d’aménagement sont régulièrement déposées au Parlement. Tant qu’un texte n’est pas promulgué et publié au Journal officiel, le calendrier en vigueur s’applique. Construire sa stratégie sur un report annoncé dans la presse est un pari, pas une méthode.
Ce qu’il faut faire maintenant
- Datez votre DPE. S’il est antérieur au 1er juillet 2021, il est périmé : faites-en établir un nouveau avant toute relocation.
- Vérifiez la surface retenue et, si le logement fait 40 m² ou moins, demandez si une attestation de nouvelle étiquette est possible.
- Faites réaliser un audit si vous êtes en F ou G : c’est le seul document qui chiffre à la fois les travaux et l’étiquette d’arrivée.
- Comparez les trois branches (rénover, vendre, sortir) sur dix ans, aides et fiscalité incluses, avant de trancher.
- Revérifiez les dates sur Legifrance ou auprès de votre ADIL le jour où vous signez.
