Réponse directe : vous ne pouvez retenir sur le dépôt de garantie que les sommes dues et justifiées : dégradations imputables au locataire (hors usure normale), loyers ou charges impayés, et régularisation de charges. Chaque retenue s’appuie sur la comparaison des deux états des lieux, un devis ou une facture, et un abattement pour vétusté.
C’est le contentieux locatif le plus fréquent, et presque toujours pour la même raison : le bailleur facture au locataire la valeur à neuf d’un élément qui avait déjà vécu. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et le code civil tracent pourtant une frontière nette entre ce que le locataire doit et ce que le propriétaire assume au titre de l’usage du temps. Voici cette frontière, le calcul qui va avec, et un tableau de quinze situations réelles.
Usure normale ou dégradation : la règle
Le principe figure à l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 : le locataire répond des dégradations et pertes survenues pendant la location dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf s’il prouve qu’elles résultent de la vétusté, d’une malfaçon, d’un vice de construction, d’un cas de force majeure ou du fait d’un tiers. L’article 1755 du code civil écarte par ailleurs de sa charge les réparations réputées locatives occasionnées par vétusté ou force majeure.
Traduit en pratique, trois questions se posent dans cet ordre :
- Le désordre figure-t-il déjà à l’état des lieux d’entrée ? Si oui, aucune retenue n’est possible. Sans état des lieux d’entrée, le logement est présumé avoir été reçu en bon état (article 1731 du code civil), ce qui ruine quasiment toute prétention du bailleur.
- S’agit-il d’un usage normal ou d’un usage anormal ? Une peinture qui ternit en six ans est un usage normal. Un mur percé de quinze chevilles non rebouchées ou taggé est un usage anormal.
- Quelle part du coût revient au locataire ? Même pour une vraie dégradation, vous ne pouvez pas facturer le neuf : il faut déduire la vétusté déjà acquise par l’élément.
Retenez la formule : dégradation ≠ facture à neuf. Le locataire doit la remise en état d’un bien qui avait l’âge qu’il avait, pas le financement de votre rénovation.
La grille de vétusté : à quoi elle sert et comment elle se calcule
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, pris en application de la loi ALUR, permet aux parties de convenir d’une grille de vétusté annexée au bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location. C’est une faculté, pas une obligation — mais c’est votre meilleur outil de prévention du litige : sans grille, l’abattement se discute au doigt mouillé, puis devant le juge.
Les trois paramètres d’une grille
- La durée de vie théorique de l’élément (peinture, revêtement de sol, robinetterie, équipement de cuisine…), exprimée en années.
- La franchise : une période initiale, généralement de 1 à 2 ans, pendant laquelle aucun abattement n’est appliqué. L’élément est encore considéré comme neuf.
- L’abattement annuel appliqué après la franchise, souvent avec une part résiduelle (fréquemment de l’ordre de 20 %) qui reste à la charge du locataire même sur un élément en fin de vie, au titre de la remise en état elle-même.
Les valeurs exactes dépendent de la grille retenue : vérifiez celle qui est annexée à votre bail avant tout calcul. Les chiffres ci-dessous servent uniquement d’illustration de la mécanique.
Deux calculs d’abattement, pas à pas
Exemple 1 — moquette tachée et brûlée. Moquette posée 6 ans avant la sortie. Paramètres de la grille : durée de vie 10 ans, franchise 2 ans, abattement 12,5 % par an, part résiduelle 20 %. Vétusté acquise = (6 − 2) × 12,5 % = 50 %. Part restant à la charge du locataire = 50 %. Devis de remplacement : 1 200 € TTC. Retenue justifiée : 600 €.
Exemple 2 — murs du séjour dégradés. Peinture refaite 5 ans avant la sortie. Paramètres : durée de vie 8 ans, franchise 1 an, abattement 14 % par an, part résiduelle 20 %. Vétusté acquise = (5 − 1) × 14 % = 56 %. Part locataire = 44 %. Devis de remise en peinture : 900 € TTC. Retenue justifiée : 396 €, et non 900 €.
Si la peinture avait eu 9 ans, la vétusté théorique dépasserait 100 % : l’abattement est plafonné et seule la part résiduelle (ici 20 %, soit 180 €) pourrait éventuellement être retenue — et encore, à condition de démontrer une dégradation et pas un simple vieillissement.
Quinze cas concrets : retenue possible ou non
| Situation à la sortie | Retenue ? | Mode de calcul |
|---|---|---|
| Peinture jaunie, ternie, sans trace ni choc après 5 ans | Non | Usure normale du temps, à la charge du bailleur |
| Murs sales, traces de graisse et de doigts généralisées | Oui | Devis de nettoyage ou remise en peinture, moins la vétusté de la peinture |
| Quelques trous de chevilles rebouchés proprement | Non | Usage normal du logement (fixation de meubles, cadres) |
| Mur percé de nombreux trous non rebouchés ou chevilles arrachées | Oui | Rebouchage + raccord peinture, abattement vétusté appliqué |
| Mur repeint en couleur vive sans accord écrit du bailleur | Oui | Remise en état (sous-couche + peinture), abattement vétusté |
| Moquette usée dans les zones de passage après 9 ans | Non | Vétusté : durée de vie théorique quasi atteinte |
| Moquette tachée, brûlée ou déchirée à 6 ans | Oui | Remplacement × part locataire (voir exemple 1 : 50 %) |
| Parquet rayé par un meuble déplacé, sans protection | Oui | Ponçage/vitrification de la pièce, moins la vétusté du sol |
| Joints de douche noircis par la moisissure | Oui, sauf défaut de ventilation | Entretien courant locatif (décret n° 87-712). Non imputable si la VMC est défaillante |
| Joint de silicone décollé par vieillissement | Non | Vétusté du joint, réparation à la charge du bailleur |
| Calcaire incrusté, robinetterie entartrée faute d’entretien | Oui | Détartrage ou remplacement du mitigeur, moins la vétusté |
| Chasse d’eau qui fuit par usure du mécanisme | Non | Remplacement d’équipement vétuste : charge du bailleur |
| Plaque de cuisson ou réfrigérateur fournis, hors service sans choc ni mauvais usage | Non | Panne d’un équipement en fin de vie : charge du bailleur |
| Électroménager fourni, cassé par choc ou mauvais usage avéré | Oui | Remplacement × part locataire selon l’âge de l’appareil |
| Ménage non fait : four, hotte, sanitaires encrassés | Oui | Devis ou facture d’entreprise de nettoyage, sans abattement (prestation, pas un bien) |
Deux cas méritent une nuance. Le ménage : la retenue n’est admise que si l’état des lieux de sortie décrit précisément la saleté (et idéalement si l’entrée mentionnait un logement propre) ; une facture de nettoyage forfaitaire non détaillée est régulièrement écartée. Les joints et le calcaire : ils relèvent de l’entretien courant du locataire au titre du décret n° 87-712 du 26 août 1987 (liste des réparations locatives), sauf si la cause est structurelle — VMC hors service, infiltration, absence de ventilation dans une salle d’eau aveugle.
Les justificatifs exigés pour toute retenue
L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de justifier les sommes retenues. Une retenue non documentée est une retenue perdue en cas de contestation. Votre dossier doit comporter :
- Les deux états des lieux comparés, entrée et sortie, établis contradictoirement, datés et signés. C’est la pièce maîtresse : sans écart documenté entre les deux, il n’y a rien à retenir.
- Un devis détaillé ou une facture acquittée, poste par poste. Le devis suffit à motiver la retenue initiale, mais préparez-vous à produire la facture si le locataire conteste.
- Des photographies datées, idéalement annexées aux deux états des lieux. Le décret n° 2016-382 autorise l’état des lieux sous forme électronique avec annexes photo : utilisez-le systématiquement.
- Le calcul de vétusté écrit, renvoyant à la grille annexée au bail et à la date des derniers travaux ou du dernier remplacement (gardez vos factures de rénovation).
- Les justificatifs des impayés éventuels : appels de loyer, décompte locatif, avis de régularisation de charges.
Délais de restitution et majoration de retard
Toujours selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le délai court à compter de la remise des clés par le locataire, en main propre ou par lettre recommandée :
| Situation | Délai de restitution |
|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à l’état des lieux d’entrée | 1 mois |
| État des lieux de sortie non conforme (dégradations constatées) | 2 mois |
| Retard de restitution | Majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé |
Exemple : loyer de 780 € hors charges, dépôt de 780 €, état des lieux non conforme, clés remises le 5 janvier. La restitution est due au plus tard le 5 mars. Restituée le 20 avril, elle subit deux mois de retard commencés, soit 2 × 78 € = 156 € de majoration qui viennent s’ajouter à la somme due. La majoration n’est pas due si le retard provient du défaut de transmission par le locataire de sa nouvelle adresse.
Rappel de cadrage : le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en location nue et à deux mois en location meublée, et il ne peut pas être exigé lorsque le loyer est payable d’avance pour plus de deux mois. Il n’est jamais révisé en cours de bail, même si le loyer augmente.
Le cas des charges en copropriété
En immeuble collectif, la régularisation annuelle des charges n’est connue qu’après l’arrêté des comptes du syndic, souvent plusieurs mois après le départ du locataire. La loi organise donc une solution intermédiaire : le bailleur peut conserver une provision n’excédant pas 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.
Le solde doit être régularisé dans le mois qui suit cet arrêté des comptes. Sur un dépôt de 780 €, vous restituez donc au minimum 624 € dans le délai légal, et conservez au plus 156 € en attente de la régularisation. Notez que les parties peuvent aussi convenir, par accord écrit, d’une régularisation immédiate et définitive sur la base du dernier arrêté connu : c’est souvent la solution la plus simple quand les montants sont faibles.
En cas de litige : conciliation, commission, juge
Le parcours est gradué, et il vaut mieux ne pas brûler les étapes.
- 1. L’échange écrit. Adressez un décompte détaillé avec pièces jointes. Beaucoup de contestations tombent dès que le calcul de vétusté est explicité ligne à ligne.
- 2. La commission départementale de conciliation (CDC). Compétente notamment pour les litiges relatifs au dépôt de garantie, gratuite, saisie par simple courrier. Elle rend un avis ; même sans accord, le passage devant elle structure le dossier.
- 3. Le conciliateur de justice. Pour les litiges de faible montant, une tentative de résolution amiable préalable est en principe exigée avant la saisine du juge : vérifiez le seuil applicable au moment de votre démarche.
- 4. Le juge des contentieux de la protection, au tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. Les actions dérivant du contrat de location se prescrivent par trois ans (article 7-1 de la loi de 1989).
Côté arbitrage économique : une procédure pour 300 € de joints contestés vous coûtera plus en temps qu’elle ne rapportera. Réservez le contentieux aux dossiers où la retenue dépasse nettement le dépôt, ou s’accompagne d’impayés.
Modèle de lettre de restitution avec décompte
À envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception, avec le virement ou le chèque, dans le délai légal.
Objet : restitution du dépôt de garantie — logement sis [adresse], bail du [date]
Madame, Monsieur,
Vous avez quitté le logement cité en objet le [date de remise des clés]. L’état des lieux de sortie, établi contradictoirement le [date], fait apparaître des écarts avec l’état des lieux d’entrée du [date]. Conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, je vous adresse le décompte des sommes retenues :
Dépôt de garantie versé : [montant] €
— Remise en peinture du séjour : devis [entreprise] du [date], [montant] € TTC, abattement vétusté [x] % (peinture de [année], grille annexée au bail) → part à votre charge : [montant] €
— Nettoyage du four et de la hotte : facture [entreprise] du [date] → [montant] €
— Solde de charges / loyer : [montant] €
Total des retenues : [montant] €
Provision conservée dans l’attente de l’arrêté annuel des comptes de copropriété (20 % maximum) : [montant] €
Somme restituée ce jour : [montant] €, par virement sur le compte [IBAN communiqué].Les justificatifs (états des lieux, devis, factures, photographies, extrait de la grille de vétusté) sont joints à la présente. Le solde éventuel de la régularisation de charges vous sera adressé dans le mois suivant l’arrêté des comptes.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
FAQ
Puis-je retenir le dépôt de garantie sans état des lieux de sortie ?
C’est très risqué. Sans état des lieux de sortie contradictoire, vous ne pouvez pas démontrer l’écart avec l’entrée, donc pas prouver la dégradation. Si le locataire refuse ou ne se présente pas, faites établir un constat par commissaire de justice (ex-huissier) : les frais sont alors partagés par moitié entre les parties.
Un devis suffit-il, ou faut-il avoir réalisé les travaux ?
Un devis détaillé permet de motiver la retenue dans le délai légal. En cas de contestation, le juge apprécie souverainement ; produire la facture acquittée reste beaucoup plus solide, surtout si le devis est ancien ou émane d’une entreprise liée au bailleur.
Le locataire peut-il refuser de payer le dernier mois de loyer en invoquant le dépôt ?
Non. Le dépôt de garantie n’est pas une avance sur loyer : il garantit l’exécution des obligations du locataire et se restitue après la sortie. Un dernier mois non payé devient un impayé, qui s’impute ensuite sur le dépôt — mais c’est à vous de procéder à cette imputation, pas au locataire de décider.
Que faire si les retenues dépassent le montant du dépôt ?
Vous adressez un décompte faisant apparaître un solde en votre faveur et en réclamez le paiement par lettre recommandée. À défaut de règlement, la voie est la conciliation puis le juge. Si vous avez souscrit une garantie loyers impayés, vérifiez la couverture « détériorations immobilières » de votre contrat : elle intervient le plus souvent au-delà du dépôt de garantie, sous conditions de plafond et de vétusté.
La grille de vétusté est-elle obligatoire ?
Non, son adoption reste facultative et suppose l’accord des parties sur une grille issue d’un accord collectif de location, annexée au bail. En son absence, l’abattement pour vétusté s’applique quand même — c’est un principe de droit — mais son montant se négocie ou se tranche devant le juge. Annexer une grille dès la signature vous évite ce débat.
Ce qu’il faut faire avant le prochain départ
Trois actions à mener maintenant, pendant que le logement est loué : annexer une grille de vétusté au prochain bail signé ; classer les factures de travaux et de remplacement d’équipements avec leur date, seul moyen de calculer un abattement crédible ; photographier systématiquement chaque pièce à l’entrée, en annexe de l’état des lieux. Le jour de la sortie, chiffrez poste par poste, appliquez l’abattement, envoyez le décompte avec les pièces dans le délai d’un ou deux mois — et restituez le solde sans attendre une contestation. Une retenue justifiée et expliquée se conteste rarement ; une retenue forfaitaire se conteste presque toujours.
Références citées : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 7, 7-1, 22), code civil (articles 1730, 1731, 1755), décret n° 87-712 du 26 août 1987 (réparations locatives), décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (état des lieux et vétusté). Vérifiez la version en vigueur sur Legifrance ou auprès de l’ADIL de votre département avant toute démarche contentieuse.
