Réponse directe : oui, depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits pendant l’exploitation en LMNP viennent en diminution du prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value de revente. La plus-value imposable augmente donc d’autant. Certaines résidences gérées (étudiantes, seniors, EHPAD) échappent à cette réintégration.
Pendant quinze ans, le loueur en meublé non professionnel a bénéficié d’une asymétrie très favorable : il amortissait son bien pour neutraliser ses loyers à l’impôt sur le revenu, puis revendait en relevant du régime des plus-values des particuliers, lequel ignorait purement et simplement ces amortissements. Cette asymétrie a été corrigée. Avant d’arbitrer une sortie, vous devez donc refaire le calcul — l’écart dépasse souvent 10 000 € sur une opération ordinaire.
Plus-value des particuliers ou plus-value professionnelle : qui relève de quoi
Premier réflexe : déterminer votre statut à la date de la cession. Loueur en meublé non professionnel (LMNP) et loueur en meublé professionnel (LMP) ne relèvent pas du même régime de plus-value, et l’écart de traitement est considérable.
Le statut de LMP est acquis lorsque les deux conditions de l’article 155, IV du code général des impôts sont réunies simultanément :
- les recettes annuelles tirées de la location meublée par le foyer fiscal dépassent 23 000 € ;
- et ces recettes excèdent les autres revenus d’activité du foyer (salaires, BIC, BNC, pensions…).
Si une seule des deux conditions manque, vous êtes LMNP. La condition d’inscription au RCS, longtemps exigée, a été censurée par le Conseil constitutionnel en 2018 et n’est plus opposable.
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Régime de plus-value à la revente | Plus-value des particuliers (art. 150 U et s. CGI) | Plus-value professionnelle (art. 39 duodecies et s. CGI) |
| Abattement pour durée de détention | Oui, progressif | Non |
| Sort des amortissements | Réintégrés depuis la LF 2025, sauf exceptions | Toujours repris en plus-value à court terme |
| Exonération possible | Détention longue, résidence principale, petites cessions | Exonération selon recettes (art. 151 septies CGI), sous conditions |
Autrement dit : en LMP, les amortissements ont toujours été rattrapés à la sortie, sous forme de plus-value à court terme imposable au barème. La réforme de 2025 ne fait que rapprocher le LMNP de cette logique, sans l’y assimiler totalement, puisque les abattements pour durée de détention restent applicables.
La règle applicable aux amortissements depuis la loi de finances pour 2025
La loi de finances pour 2025 a inséré à l’article 150 VB du CGI une disposition prévoyant que, pour les locations meublées non professionnelles, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré des amortissements admis en déduction pendant la période de location. Le dispositif s’applique aux cessions réalisées à compter de l’entrée en vigueur de la loi, en février 2025 — et non de manière rétroactive aux ventes antérieures.
Trois précisions qui changent le calcul :
- Ce sont les amortissements « admis en déduction » qui comptent, c’est-à-dire ceux effectivement déduits du résultat, y compris ceux pratiqués au régime réel sur les années antérieures. Les amortissements mis en report et jamais déduits ne devraient pas être concernés.
- Pas de double comptage avec les travaux. Les amortissements correspondant à des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration déjà prises en compte dans le prix d’acquisition majoré sont neutralisés, pour éviter qu’une même dépense joue deux fois. Le point mérite un arbitrage avec votre comptable lorsque vous optez pour le forfait travaux de 15 %.
- Le micro-BIC n’est pas visé : si vous avez toujours déclaré au micro-BIC, vous n’avez jamais déduit d’amortissement, donc rien à réintégrer. L’abattement forfaitaire du micro n’est pas un amortissement.
Les résidences gérées exclues de la réintégration
Le législateur a prévu des exclusions, essentiellement pour ne pas déstabiliser le marché secondaire des résidences services. Sont visés les logements situés dans :
- les résidences services pour étudiants ;
- les résidences autonomie et les résidences services seniors ;
- les établissements d’accueil de personnes âgées dépendantes (EHPAD) ou de personnes handicapées.
Pour ces biens, les amortissements ne sont pas réintégrés et le calcul reste celui d’avant 2025. La définition exacte des établissements concernés renvoie au code de la construction et de l’habitation et au code de l’action sociale et des familles : avant de vous fonder sur cette exception, faites confirmer par écrit par l’exploitant et par votre notaire la qualification juridique précise de la résidence. Une résidence de tourisme classée, par exemple, ne figure pas dans cette liste.
État du droit tel qu’il nous est connu à la date de rédaction, le 24 octobre 2026. Ce sujet a été modifié récemment et fait l’objet de commentaires administratifs évolutifs : vérifiez l’article 150 VB du CGI sur Legifrance et les commentaires BOFiP à jour avant toute décision de cession, et faites chiffrer l’opération par votre notaire, seul compétent pour liquider la plus-value.
Comment se calcule la plus-value immobilière, poste par poste
La mécanique reste celle des plus-values des particuliers. On part de la différence entre prix de cession et prix d’acquisition, chacun corrigé.
| Poste | Traitement |
|---|---|
| Prix de cession | Prix de vente acté, diminué des frais supportés par le vendeur (diagnostics, mainlevée d’hypothèque, commission d’agence à sa charge) |
| Prix d’acquisition | Prix payé ou valeur déclarée en cas de donation ou succession |
| Frais d’acquisition | Montant réel justifié, ou forfait de 7,5 % du prix d’acquisition |
| Travaux | Dépenses réelles justifiées (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration), ou forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans |
| Amortissements LMNP | Depuis la LF 2025 : en diminution du prix d’acquisition, sauf résidences exclues |
La plus-value brute obtenue subit ensuite deux abattements pour durée de détention, différents à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux :
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu (19 %) | Abattement prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération totale | 9 % par an de la 23e à la 30e |
| 30 ans | Exonéré | Exonération totale |
Dernier étage : la taxe sur les plus-values élevées, due lorsque la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu dépasse 50 000 €. Son taux est progressif, de 2 % à 6 %, et elle se cumule avec les 19 % et les 17,2 %. C’est précisément ce seuil que la réintégration des amortissements peut vous faire franchir alors que vous en étiez loin auparavant : un point à vérifier systématiquement sur les opérations à forte plus-value.
Simulation : revente après 10 ans, avec et sans réintégration
Hypothèses, volontairement banales : studio meublé acheté 200 000 € en 2016, revendu 260 000 € en 2026, soit dix ans de détention. Exploitation au réel, amortissements déduits de 4 000 € par an, soit 40 000 € cumulés. Option pour les deux forfaits (7,5 % de frais, 15 % de travaux).
| Étape | Sans réintégration (régime antérieur) | Avec réintégration (régime actuel) |
|---|---|---|
| Prix d’acquisition | 200 000 € | 200 000 € |
| + frais forfaitaires 7,5 % | 15 000 € | 15 000 € |
| + forfait travaux 15 % | 30 000 € | 30 000 € |
| − amortissements déduits | 0 € | − 40 000 € |
| Prix d’acquisition corrigé | 245 000 € | 205 000 € |
| Prix de cession | 260 000 € | 260 000 € |
| Plus-value brute | 15 000 € | 55 000 € |
À dix ans de détention, l’abattement atteint 30 % à l’impôt sur le revenu (5 années pleines au-delà de la cinquième, à 6 %) et 8,25 % aux prélèvements sociaux (5 × 1,65 %).
| Imposition | Sans réintégration | Avec réintégration |
|---|---|---|
| Base imposable IR (après 30 %) | 10 500 € | 38 500 € |
| IR à 19 % | 1 995 € | 7 315 € |
| Base imposable PS (après 8,25 %) | 13 763 € | 50 463 € |
| Prélèvements sociaux à 17,2 % | 2 367 € | 8 680 € |
| Taxe sur plus-values élevées | Non due | Non due (base IR < 50 000 €) |
| Total dû | 4 362 € | 15 995 € |
Écart : 11 633 €, soit près de 19 % du gain brut de 60 000 € réalisé sur l’opération. Sur un bien conservé vingt ans avec 80 000 € d’amortissements cumulés, l’écart se chiffre en dizaines de milliers d’euros — atténué toutefois par la montée en puissance des abattements.
Le raisonnement correct n’est pas pour autant « l’amortissement coûte cher ». Sur ces dix années, l’amortissement a neutralisé environ 40 000 € de résultat imposable. Pour un foyer à la tranche marginale de 30 % avec 17,2 % de prélèvements sociaux sur des BIC non professionnels, l’économie annuelle d’impôt approche 1 888 € par an, soit près de 18 880 € sur la période. L’avantage reste positif, mais il n’est plus définitif : il est désormais partiellement repris à la sortie, et d’autant plus que vous revendez tôt.
Les durées de détention qui changent tout
Puisque les abattements s’appliquent à une plus-value désormais gonflée, le calendrier de détention pèse beaucoup plus lourd qu’avant. Trois seuils structurent la décision :
- 5 ans : avant ce terme, aucun abattement et pas d’accès au forfait travaux de 15 %. C’est la zone la plus pénalisante, d’autant que les amortissements cumulés sont déjà significatifs dès la troisième ou quatrième année.
- 22 ans : exonération totale d’impôt sur le revenu. Il ne reste que les 17,2 % de prélèvements sociaux, dont l’abattement n’atteint alors que 28,05 %.
- 30 ans : exonération totale, impôt et prélèvements sociaux. La réintégration des amortissements devient sans effet. Pour un bien acquis jeune et destiné à la transmission, c’est l’horizon qui neutralise la réforme.
Conséquence pratique : une revente envisagée « dans deux ou trois ans » autour de la vingtième année de détention mérite d’être recalculée. Attendre la vingt-deuxième année fait tomber la ligne « 19 % » à zéro, ce qui, sur une plus-value réintégrée, représente souvent plusieurs milliers d’euros.
Stratégies de sortie : conserver, arbitrer, apporter, donner
| Option | Intérêt | Limites |
|---|---|---|
| Conserver jusqu’au seuil d’exonération | Neutralise totalement la réintégration à 30 ans ; supprime l’IR à 22 ans | Immobilise le capital ; suppose que le bien reste louable (DPE, vétusté, travaux de copropriété) |
| Arbitrer maintenant et réinvestir | Libère de la trésorerie, permet de repartir sur une base amortissable neuve | Frottement fiscal immédiat ; frais d’acquisition du nouveau bien à amortir sur la rentabilité |
| Basculer au micro-BIC avant la vente | Arrête l’accumulation d’amortissements déductibles | Ne gomme pas les amortissements déjà déduits ; souvent défavorable sur le résultat courant |
| Apport ou vente à une société (SCI à l’IS, SARL de famille) | Peut réamorcer une base amortissable et organiser la détention familiale | Opération taxable à l’entrée : la plus-value est liquidée immédiatement, droits d’enregistrement, risque d’abus de droit si le montage est purement fiscal |
| Donation en pleine propriété ou en nue-propriété | La donation « purge » la plus-value latente : le donataire repart de la valeur déclarée | Suppose de se dessaisir réellement ; droits de donation au-delà des abattements ; pas d’intérêt si vous avez besoin du capital |
La donation reste, dans un objectif de transmission déjà décidé, l’outil le plus efficace pour éviter la reprise des amortissements, puisque la cession n’intervient jamais de votre chef. Attention toutefois : une donation suivie d’une revente immédiate par le donataire, avec remise des fonds au donateur, est un schéma régulièrement requalifié. Faites valider le calendrier par votre notaire.
Quant à l’apport en société, il est souvent présenté comme la parade. Il faut le dire clairement : l’apport est une cession à titre onéreux, qui déclenche la plus-value immédiatement, amortissements réintégrés compris. Il peut avoir du sens pour d’autres raisons (transmission, réamortissement sur une valeur réévaluée, imposition à l’IS des loyers), pas pour échapper au calcul.
FAQ
La réintégration s’applique-t-elle aux amortissements pratiqués avant 2025 ?
Oui. La règle vise les cessions réalisées à compter de l’entrée en vigueur de la loi, mais elle porte sur l’ensemble des amortissements déduits depuis l’origine de l’exploitation, sans distinction d’année. C’est ce qui rend la mesure si sensible pour les investisseurs installés depuis dix ou quinze ans.
Et si j’ai toujours été au micro-BIC ?
Aucune réintégration : l’abattement forfaitaire du micro-BIC n’est pas un amortissement comptable. Votre plus-value se calcule comme celle de n’importe quel propriétaire particulier.
Les amortissements du mobilier sont-ils concernés ?
La mesure concerne le calcul de la plus-value immobilière, donc les amortissements se rapportant au bien immobilier. Le mobilier, vendu distinctement et évalué dans l’acte, relève d’une logique propre. Faites ventiler explicitement le prix entre immobilier et mobilier dans le compromis : une ventilation absente ou invraisemblable se retourne contre le vendeur.
Mon bien est en résidence étudiante : suis-je certain d’échapper à la règle ?
L’exception existe, mais elle est définie par renvoi à des catégories juridiques précises d’établissements. Ne vous fiez pas à l’appellation commerciale de la résidence : demandez à l’exploitant la qualification exacte et faites-la confirmer par le notaire chargé de la liquidation.
Faut-il arrêter le régime réel et l’amortissement ?
Dans la très grande majorité des cas, non. L’amortissement reste un avantage de trésorerie immédiat, repris partiellement et tardivement, et neutralisé par les abattements sur longue détention. Il devient discutable dans un seul scénario : une revente certaine à horizon court, avant cinq ans, sur un bien à forte plus-value attendue.
Ce qu’il faut faire avant de signer un compromis
- Demandez à votre comptable le cumul exact des amortissements déduits depuis l’origine, poste par poste (gros œuvre, façade, agencements, mobilier).
- Comparez le forfait travaux de 15 % et les travaux réels justifiés, en tenant compte de la neutralisation des amortissements déjà intégrés au prix d’acquisition.
- Vérifiez votre date anniversaire de détention : quelques mois d’attente peuvent faire franchir un palier d’abattement.
- Contrôlez le seuil de 50 000 € de plus-value imposable, déclencheur de la taxe additionnelle.
- Faites établir une simulation notariale écrite avant de vous engager sur un prix : la liquidation définitive se fait chez le notaire, pas dans un tableur.
La réforme ne condamne pas le LMNP : elle en modifie l’horizon. L’arbitrage se déplace de « combien j’économise chaque année » vers « combien je conserve après la revente ». Reprenez vos calculs sur la durée complète de détention, et non sur l’année fiscale en cours.
