Réponse directe : en dessous d’une TMI de 11 %, l’écart entre meublé et nu est souvent absorbé par le coût du mobilier et de la rotation locative. À partir de 30 %, le LMNP au réel creuse l’écart grâce à l’amortissement, et devient franchement décisif à 41 %, à condition d’accepter une gestion plus lourde.
Le choix entre location meublée en LMNP et location nue est presque toujours présenté comme tranché d’avance : « le meublé gagne ». C’est vrai sur la feuille d’impôt, beaucoup moins sur le compte en banque une fois le mobilier, la vacance et le comptable payés. Cet article compare les quatre régimes possibles (micro-foncier, foncier réel, micro-BIC, BIC réel) sur un bien identique, pour trois tranches marginales d’imposition.
Les différences juridiques avant les différences fiscales
Avant de parler d’abattement, il faut mesurer ce que vous changez dans votre relation locative. Le meublé et le nu relèvent tous deux de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, mais le meublé est encadré par un titre spécifique (articles 25-3 et suivants) qui modifie les durées et les protections.
| Point du bail | Location nue | Location meublée (résidence principale) |
|---|---|---|
| Durée minimale | 3 ans (bailleur personne physique) | 1 an, ou 9 mois pour un bail étudiant |
| Préavis du locataire | 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue et cas prévus par la loi | 1 mois en toutes circonstances |
| Préavis du bailleur | 6 mois avant l’échéance, motif légal obligatoire | 3 mois avant l’échéance, motif légal obligatoire |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges maximum | 2 mois de loyer hors charges maximum |
| Mobilier | Aucune obligation | Liste minimale obligatoire (décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015) |
Le décret de 2015 fixe onze catégories d’éléments indispensables : literie avec couette ou couverture, dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment à -6 °C minimum, vaisselle et ustensiles, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien adapté au logement. Un logement incomplet peut être requalifié en location nue par le juge, avec effet rétroactif sur la durée du bail : le risque n’est pas théorique.
Autrement dit, le meublé vous apporte de la souplesse fiscale mais vous retire de la stabilité : un locataire peut partir avec un mois de préavis, et le bail se renégocie chaque année.
Les quatre régimes fiscaux face à face
La location nue relève des revenus fonciers, la location meublée des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Chaque catégorie propose un régime forfaitaire (micro) et un régime réel. Les seuils et abattements ci-dessous sont ceux applicables à la location de longue durée ; ils ont été plusieurs fois modifiés ces dernières années, en particulier pour les meublés de tourisme, et méritent une vérification sur le BOFiP ou la dernière loi de finances avant toute décision.
| Régime | Seuil de recettes | Abattement / déductions | Amortissement | Déficit |
|---|---|---|---|---|
| Micro-foncier (CGI art. 32) | 15 000 € de revenus bruts fonciers | Abattement forfaitaire de 30 % | Non | Impossible |
| Foncier au réel | Aucun seuil, sur option ou de plein droit | Charges réelles : intérêts, taxe foncière, PNO, GLI, travaux d’entretien et d’amélioration, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion | Non | Déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € (hors intérêts), surplus reportable 10 ans |
| Micro-BIC (CGI art. 50-0) | 77 700 € de recettes pour le meublé de longue durée | Abattement forfaitaire de 50 % | Non | Impossible |
| BIC au réel | Aucun seuil, sur option | Toutes les charges du foncier réel, plus honoraires comptables, CFE, frais d’acquisition sur option | Oui : bâti hors terrain par composants, mobilier, travaux | Déficit imputable sur les BIC non professionnels des 10 années suivantes uniquement |
Deux différences structurent tout le reste. D’abord, l’amortissement : en BIC réel, vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bâti et du mobilier, sans aucune sortie de trésorerie. Ensuite, le sort du déficit : le foncier peut effacer une partie de votre revenu global (salaires compris), le BIC non professionnel ne peut s’imputer que sur des revenus de même nature. Le LMNP ne réduit donc pas votre impôt sur le salaire, il efface l’impôt sur les loyers.
Une limite importante s’applique à l’amortissement : il ne peut pas créer de déficit (CGI art. 39 C, II). La fraction non déduite est reportable sans limitation de durée, ce qui lisse l’avantage sur plusieurs exercices.
Simulation à bien identique : un T2 loué 750 € par mois
Hypothèses retenues, volontairement banales et reproductibles. Appartement T2 acheté 150 000 € frais inclus, financé à crédit, loué 750 € hors charges, soit 9 000 € de recettes annuelles. Le loyer est maintenu identique en nu et en meublé pour isoler l’effet fiscal : on traite la majoration éventuelle du loyer meublé plus bas.
- Taxe foncière : 900 €
- Charges de copropriété non récupérables : 600 €
- Assurance propriétaire non occupant : 150 €
- Garantie loyers impayés : 225 €
- Intérêts d’emprunt et assurance emprunteur : 2 400 €
- Entretien courant et petites réparations : 400 €
Total des charges déductibles communes : 4 675 €. En meublé, on ajoute 500 € d’honoraires comptables et 300 € de cotisation foncière des entreprises (montant très variable selon la commune). L’amortissement est calculé sur un bâti de 127 500 € (terrain estimé à 15 % du prix) à un rythme moyen de 2,5 % par an, soit 3 190 €, plus 6 000 € de mobilier amortis sur 7 ans, soit 857 € : total théorique 4 047 €, plafonné au résultat pour ne pas créer de déficit.
Base imposable selon le régime
| Régime | Calcul | Base imposable |
|---|---|---|
| Micro-foncier | 9 000 € – 30 % | 6 300 € |
| Foncier réel | 9 000 € – 4 675 € | 4 325 € |
| Micro-BIC | 9 000 € – 50 % | 4 500 € |
| BIC réel | 9 000 € – 4 675 € – 800 € – 3 525 € d’amortissement utilisé | 0 € (522 € d’amortissement reporté) |
Impôt et prélèvements sociaux pour trois TMI
Les revenus fonciers comme les BIC non professionnels supportent 17,2 % de prélèvements sociaux en plus de la tranche marginale. Le taux global est donc de 28,2 % à une TMI de 11 %, 47,2 % à 30 % et 58,2 % à 41 %.
| Régime | TMI 11 % | TMI 30 % | TMI 41 % |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier | 1 777 € | 2 974 € | 3 667 € |
| Foncier réel | 1 220 € | 2 041 € | 2 517 € |
| Micro-BIC | 1 269 € | 2 124 € | 2 619 € |
| BIC réel | 0 € | 0 € | 0 € |
Ce qui reste réellement en poche
L’impôt ne dit pas tout : le meublé décaisse davantage (comptable, CFE). On compare donc la trésorerie nette, c’est-à-dire loyers encaissés moins charges réellement payées moins impôt.
| Régime | TMI 11 % | TMI 30 % | TMI 41 % |
|---|---|---|---|
| Foncier réel (meilleur régime en nu) | 3 105 € | 2 284 € | 1 808 € |
| BIC réel (meilleur régime en meublé) | 3 525 € | 3 525 € | 3 525 € |
| Écart en faveur du meublé | + 420 € | + 1 241 € | + 1 717 € |
Le mécanisme est visible : en BIC réel, l’amortissement neutralise la base imposable, donc la trésorerie ne dépend plus de la TMI. Plus votre tranche est haute, plus cette neutralisation vaut cher. À 11 %, l’écart annuel de 420 € est modeste. À 41 %, il représente près de deux mois et demi de loyer net supplémentaires chaque année.
Le surcoût du meublé, souvent oublié dans les comparatifs
Les 420 € de gain à 11 % s’évaporent dès qu’on intègre le coût réel d’exploitation d’un meublé.
- Équipement initial. Un T2 correctement meublé représente couramment un budget de 5 000 à 8 000 € dans notre simulation, à sortir avant le premier loyer. Il est amortissable, donc récupéré fiscalement, mais il mobilise de la trésorerie immédiatement.
- Renouvellement. Le mobilier s’use plus vite qu’il ne s’amortit sur le papier. Compter un remplacement progressif d’environ un septième de la valeur chaque année est une hypothèse prudente, soit 850 € par an dans notre exemple : plus du double du gain fiscal à TMI 11 %.
- Rotation locative. Le meublé attire des publics plus mobiles (étudiants, mutations, missions). Chaque départ génère état des lieux, remise en état, relocation. Un mois de vacance supplémentaire tous les deux ans coûte 375 € par an à 750 € de loyer.
- Comptabilité. Le réel impose une liasse fiscale (formulaire 2031 et annexes). Honoraires d’un expert-comptable ou d’une plateforme spécialisée à anticiper chaque année, qu’il y ait ou non de l’impôt à payer.
- Plus-value à la revente. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits pendant la période de location meublée sont, pour les LMNP, réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière, avec des exceptions (résidences services notamment). L’avantage annuel est donc en partie un report d’imposition, pas une exonération. Faites vérifier ce point par votre conseil avant un achat destiné à la revente à moyen terme.
En sens inverse, le meublé permet souvent un loyer supérieur au nu sur le même bien, avec un écart très dépendant du marché local. Si vous obtenez ne serait-ce que 40 € de plus par mois, soit 480 € par an, l’équation se rééquilibre nettement. Ce point se vérifie sur les annonces de votre quartier, pas dans un article générique.
Les contraintes locales qui peuvent tout bloquer
Louer meublé à un locataire qui en fait sa résidence principale reste un usage d’habitation : il n’y a pas de changement d’usage à solliciter. En revanche, trois vérifications s’imposent.
- Meublé de tourisme. Si votre projet est en réalité de la courte durée, vous basculez dans un régime différent, soumis à déclaration en mairie et, dans de nombreuses communes, à autorisation de changement d’usage au titre du code de la construction et de l’habitation. Les règles ont été resserrées par la loi du 19 novembre 2024 ; renseignez-vous auprès de votre mairie avant d’acheter.
- Règlement de copropriété. Une clause d’habitation bourgeoise exclusive ou une clause visant l’activité commerciale peut être invoquée contre une exploitation intensive. Relisez le règlement avant de vous engager.
- Encadrement des loyers et DPE. Les plafonds de loyer en zone encadrée et le calendrier d’interdiction de location des passoires énergétiques s’appliquent de la même façon en meublé et en nu. Le meublé n’est pas une échappatoire à l’obligation de performance énergétique.
Tableau de décision : quel régime pour quel profil
| Votre situation | Régime à privilégier | Pourquoi |
|---|---|---|
| TMI 0 ou 11 %, bien sans crédit, peu de charges | Micro-foncier | Simplicité maximale, l’écart avec le réel est faible et le meublé ne couvre pas son surcoût |
| TMI 11 à 30 %, travaux importants à engager | Foncier réel | Seul régime permettant d’imputer un déficit sur le revenu global, jusqu’à 10 700 € par an |
| TMI 30 % ou plus, petite surface en ville, crédit en cours | BIC réel (LMNP) | L’amortissement neutralise la base imposable pendant de longues années |
| TMI 30 % ou plus, bien ancien déjà amorti ou payé comptant, faibles charges | Micro-BIC | L’abattement de 50 % dépasse les charges réelles, sans frais de comptabilité |
| Recherche de stabilité locative, logement familial en périphérie | Location nue | Bail de 3 ans, rotation faible, pas de mobilier à entretenir |
| Revente envisagée à court ou moyen terme | À arbitrer avec un conseil | La réintégration des amortissements dans la plus-value peut annuler le gain annuel |
Comment changer de régime et à quelles échéances
Il faut distinguer deux changements très différents.
Changer de régime fiscal à l’intérieur d’une même catégorie est une démarche déclarative. Pour les revenus fonciers, l’option pour le réel s’exerce en déposant une déclaration 2044 : elle est irrévocable pendant trois ans, puis reconduite tacitement d’année en année tant que vous continuez à déclarer au réel. Pour les BIC, l’option pour le réel doit être formulée auprès du service des impôts dans les délais prévus par le CGI, et se reconduit tacitement ; vérifiez la date limite applicable à votre exercice, elle a évolué.
Passer de la location nue à la location meublée est une opération juridique, pas fiscale. Vous ne pouvez pas transformer un bail nu en cours : il faut attendre son échéance et délivrer un congé fondé sur un motif légal (reprise, vente, motif légitime et sérieux), ou attendre le départ volontaire du locataire. Donner congé au seul motif de changer de régime fiscal n’est pas un motif valable. Prévoyez donc un calendrier réaliste : entre la décision et le premier loyer meublé, six à douze mois ne sont pas rares.
Côté formalités, le début d’activité de loueur en meublé s’accompagne d’une déclaration sur le guichet des formalités des entreprises, qui déclenche l’attribution d’un numéro SIRET et l’assujettissement à la CFE.
FAQ
À partir de quelle TMI le LMNP devient-il vraiment rentable ?
Dans notre simulation, l’avantage net passe de 420 € par an à TMI 11 % à 1 241 € à TMI 30 %. Le seuil de bascule se situe donc en pratique à l’entrée dans la tranche à 30 %, dès lors que le gain dépasse nettement le coût du mobilier et de la rotation.
Le déficit LMNP peut-il réduire mon impôt sur le salaire ?
Non. Le déficit d’un loueur en meublé non professionnel ne s’impute que sur les bénéfices de même nature des dix années suivantes. Seul le déficit foncier, en location nue, peut réduire le revenu global, dans la limite annuelle prévue par le CGI.
Faut-il obligatoirement un expert-comptable en LMNP au réel ?
Ce n’est pas une obligation légale, mais la liasse fiscale, le plan d’amortissement par composants et le suivi des reports rendent l’accompagnement très recommandé. Comptez ce poste dans votre comparaison dès le départ : il est dû même les années où vous ne payez aucun impôt.
Puis-je cumuler location nue et location meublée ?
Oui, sur des biens différents. Vous déclarez alors des revenus fonciers pour les uns et des BIC pour les autres, avec des régimes et des seuils appréciés séparément. C’est fréquent chez les bailleurs détenant plusieurs lots.
Le meublé protège-t-il de l’interdiction de louer les passoires énergétiques ?
Non. Le calendrier applicable aux logements loués à titre de résidence principale vise aussi bien le meublé que le nu. Le choix du régime fiscal n’a aucun effet sur vos obligations de performance énergétique.
Ce qu’il faut faire maintenant
Reprenez la trame de la simulation avec vos propres chiffres : loyer réel, taxe foncière de votre commune, intérêts figurant sur votre tableau d’amortissement, et surtout l’écart de loyer meublé / nu constaté sur des annonces comparables à moins de cinq cents mètres de votre bien. Calculez ensuite les quatre bases imposables et appliquez votre taux global (TMI + 17,2 %). Si l’écart en faveur du meublé reste inférieur à 600 ou 700 € par an, la simplicité de la location nue au réel est probablement le meilleur arbitrage.
Les seuils, abattements et règles cités dans cet article sont ceux connus à la date de publication. La fiscalité de la location meublée a connu plusieurs modifications récentes : vérifiez l’état du droit sur le BOFiP ou auprès de l’ANIL avant toute décision d’investissement.
