En LMNP au régime réel, vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien, hors terrain, répartie par composants selon leur durée d’usage. Sur un bien à 180 000 €, la dotation tourne autour de 5 500 à 6 800 € par an : de quoi ramener le résultat imposable à zéro pendant une décennie.
L’amortissement est le seul mécanisme qui permet de déduire une charge que vous ne décaissez pas. C’est ce qui explique que la location meublée au réel soit, dans la plupart des configurations, plus favorable que la location nue ou que le micro-BIC. Encore faut-il savoir ce qui s’amortit, sur combien d’années, et quelles sont les limites posées par le code général des impôts. Cet article détaille la mécanique de calcul, puis la chiffre sur dix ans.
Ce qui s’amortit et ce qui ne s’amortit pas
L’amortissement constate la dépréciation d’un actif utilisé pour l’activité. Trois catégories de dépenses coexistent dans un dossier LMNP, et elles ne suivent pas le même régime.
- Le terrain : jamais amortissable. Il n’est pas réputé se déprécier. Sa quote-part doit donc être sortie du prix d’acquisition avant tout calcul. En pratique, les cabinets retiennent couramment 10 à 20 % de la valeur totale, à ajuster selon la localisation : une quote-part faible en secteur rural, nettement plus élevée en zone tendue où le foncier pèse lourd.
- Le bâti : amortissable par composants. C’est le cœur du dispositif, détaillé dans la section suivante.
- Le mobilier et l’équipement : amortissables séparément, sur des durées courtes. Lit, literie, table, assises, électroménager, luminaires, vaisselle : chaque poste suit sa propre durée d’usage.
- Les travaux. Ceux qui améliorent le bien ou en prolongent la durée de vie sont immobilisés et amortis. Les dépenses d’entretien courant et de réparation restent déduites en charge l’année de leur paiement.
- Les frais d’acquisition (droits d’enregistrement, émoluments du notaire, commission d’agence) font l’objet d’une option : déduction immédiate en charge la première année, ou intégration au coût de revient et amortissement avec l’immeuble. Le choix engage, il se raisonne selon votre niveau de revenus la première année.
Deux éléments ne s’amortissent pas non plus : le capital remboursé à la banque (seuls les intérêts sont déductibles, en charge) et les frais de garantie ou de dossier du prêt, qui se déduisent en charge.
La ventilation par composants, chiffrée sur un bien à 180 000 €
La décomposition par composants consiste à éclater la valeur du bâti en sous-ensembles qui ne vieillissent pas au même rythme. Une structure porteuse dure plus longtemps qu’une chaudière. Le code général des impôts ne fixe aucun barème : les durées ci-dessous sont des usages constatés en pratique comptable, que votre expert-comptable ajustera selon l’état réel du bien et l’année de construction. Un immeuble haussmannien rénové et un T2 des années 1970 ne se ventilent pas à l’identique.
Hypothèse de travail : coût de revient de 180 000 € frais d’acquisition inclus, terrain évalué à 15 %, soit 27 000 € non amortissables et 153 000 € de bâti.
| Composant | Quote-part du total | Valeur | Durée usuelle | Dotation annuelle |
|---|---|---|---|---|
| Terrain | 15 % | 27 000 € | non amortissable | 0 € |
| Gros œuvre (structure, murs porteurs) | 40 % | 72 000 € | 50 ans | 1 440 € |
| Façade, toiture, étanchéité | 10 % | 18 000 € | 25 ans | 720 € |
| Installations générales et techniques (électricité, plomberie, chauffage) | 25 % | 45 000 € | 20 ans | 2 250 € |
| Agencements et finitions (sols, cuisine, salle de bains) | 10 % | 18 000 € | 15 ans | 1 200 € |
| Total immeuble | 100 % | 180 000 € | — | 5 610 € |
| Mobilier et équipement (poste distinct) | — | 8 000 € | 7 ans | 1 143 € |
| Dotation totale années 1 à 7 | — | — | — | 6 753 € |
Retenez l’ordre de grandeur : la dotation annuelle représente typiquement 3 à 4 % du prix d’acquisition pour l’immeuble seul, un peu davantage les premières années avec le mobilier. L’amortissement est calculé en mode linéaire et, la première année, il est prorata temporis à compter de la mise en location effective, pas de la signature chez le notaire.
L’amortissement ne peut pas créer de déficit : il se reporte
C’est la règle que la plupart des simulateurs grand public passent sous silence. L’article 39 C du code général des impôts plafonne l’amortissement déductible d’un bien loué : il ne peut pas excéder la différence entre les loyers encaissés et les autres charges de l’exercice. Autrement dit, l’amortissement peut ramener votre résultat à zéro, jamais en dessous.
La fraction non déduite n’est pas perdue. Elle est mise en report, sans limitation de durée ni de montant, et redevient imputable sur les exercices bénéficiaires ultérieurs du même bien. C’est ce stock qui prend le relais lorsque les intérêts d’emprunt s’épuisent, puis lorsque le prêt est soldé et que le résultat avant amortissement bondit.
Attention à ne pas confondre avec le déficit BIC « classique », celui généré par les charges réelles (travaux d’entretien, taxe foncière, intérêts). Celui-ci est bien constitutif d’un déficit, imputable sur les bénéfices de même nature des dix années suivantes pour un loueur non professionnel. Les deux mécanismes coexistent et se suivent dans deux colonnes distinctes de la liasse fiscale.
Tableau d’amortissement sur 10 ans
Scénario complet, avec les hypothèses suivantes : loyers meublés de 850 € par mois soit 10 200 € par an ; charges annuelles hors intérêts de 2 450 € (taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, honoraires comptables, entretien) ; emprunt de 150 000 € sur 20 ans à 3,5 %, dont les intérêts décroissent ; dotation d’amortissement de 6 753 € les sept premières années puis 5 610 €. Contribuable à une tranche marginale de 30 %, prélèvements sociaux à 17,2 %, soit un taux de frottement de 47,2 %.
| Année | Loyers | Charges | Intérêts | Résultat avant amort. | Amort. déduit | Amort. reporté (stock) | Résultat imposable | Impôt + PS |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 10 200 € | 2 450 € | 5 160 € | 2 590 € | 2 590 € | 4 163 € | 0 € | 0 € |
| 2 | 10 200 € | 2 450 € | 4 970 € | 2 780 € | 2 780 € | 8 136 € | 0 € | 0 € |
| 3 | 10 200 € | 2 450 € | 4 775 € | 2 975 € | 2 975 € | 11 914 € | 0 € | 0 € |
| 4 | 10 200 € | 2 450 € | 4 575 € | 3 175 € | 3 175 € | 15 492 € | 0 € | 0 € |
| 5 | 10 200 € | 2 450 € | 4 365 € | 3 385 € | 3 385 € | 18 860 € | 0 € | 0 € |
| 6 | 10 200 € | 2 450 € | 4 150 € | 3 600 € | 3 600 € | 22 013 € | 0 € | 0 € |
| 7 | 10 200 € | 2 450 € | 3 925 € | 3 825 € | 3 825 € | 24 941 € | 0 € | 0 € |
| 8 | 10 200 € | 2 450 € | 3 690 € | 4 060 € | 4 060 € | 26 491 € | 0 € | 0 € |
| 9 | 10 200 € | 2 450 € | 3 450 € | 4 300 € | 4 300 € | 27 801 € | 0 € | 0 € |
| 10 | 10 200 € | 2 450 € | 3 200 € | 4 550 € | 4 550 € | 28 861 € | 0 € | 0 € |
| Cumul | 102 000 € | 24 500 € | 42 260 € | 35 240 € | 35 240 € | 28 861 € | 0 € | 0 € |
Trois enseignements se dégagent de ce tableau. D’abord, l’impôt est nul sur toute la période : l’amortissement absorbe l’intégralité du résultat résiduel. Ensuite, la dotation n’est jamais consommée en totalité : seuls 35 240 € sont effectivement déduits sur les 64 110 € théoriquement dotés. Enfin, un stock de 28 861 € d’amortissement reporté est constitué : il protégera les résultats des années 11 à 20, précisément quand les intérêts d’emprunt auront fondu et que le résultat avant amortissement dépassera 5 000 €.
Ce stock n’est pas une ligne décorative. C’est la raison pour laquelle le LMNP au réel reste fiscalement neutre bien au-delà de la durée du crédit, là où la location nue devient imposable dès le remboursement du prêt.
Micro-BIC ou réel : à partir de quel niveau de charges le réel l’emporte
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les recettes, sans aucune déduction supplémentaire. L’arbitrage se résume donc à une inégalité simple : le réel est gagnant dès que charges réelles + intérêts + amortissements dépassent le montant de l’abattement forfaitaire.
| Poste | Micro-BIC (abattement 50 %) | Régime réel (année 1) |
|---|---|---|
| Recettes déclarées | 10 200 € | 10 200 € |
| Abattement forfaitaire | 5 100 € | — |
| Charges réelles déduites | 0 € | 2 450 € |
| Intérêts d’emprunt | 0 € | 5 160 € |
| Amortissements déduits | 0 € | 2 590 € |
| Base imposable | 5 100 € | 0 € |
| Impôt (TMI 30 %) | 1 530 € | 0 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 877 € | 0 € |
| Coût fiscal annuel | 2 407 € | 0 € |
Sur ce dossier, le réel économise environ 2 400 € par an, soit près de 24 000 € sur dix ans. Dans notre exemple, les charges déductibles hors amortissement (7 610 € la première année) dépassent déjà à elles seules l’abattement de 5 100 € : la bascule est acquise avant même d’avoir compté le moindre amortissement.
Le micro-BIC ne conserve un intérêt que dans deux cas : un bien détenu sans crédit, avec très peu de charges et une valeur d’acquisition faible ; ou un bailleur qui privilégie la simplicité administrative et accepte d’en payer le prix. Pour un bien financé à crédit, le réel l’emporte quasi systématiquement.
Point de vigilance sur les seuils. Les plafonds de recettes du micro-BIC et les taux d’abattement ont été modifiés à plusieurs reprises ces dernières années, et la distinction entre location meublée de longue durée, meublé de tourisme classé et meublé de tourisme non classé est désormais déterminante : les meublés de tourisme, en particulier non classés, relèvent de seuils et d’abattements nettement moins favorables. Vérifiez le barème applicable à l’année de vos revenus auprès du BOFiP ou de la dernière loi de finances avant de trancher. Le raisonnement exposé ici reste valable, seuls les paramètres bougent.
Le coût de la comptabilité et sa déductibilité
Le régime réel impose la tenue d’une comptabilité commerciale : bilan, compte de résultat, tableau des immobilisations et des amortissements, liasse fiscale 2031 et ses annexes. Rien n’interdit de le faire soi-même, mais la ventilation par composants et le suivi du stock reporté se prêtent mal à l’improvisation.
- Les honoraires d’expert-comptable pour un lot unique se situent généralement entre 300 et 900 € par an selon le cabinet et le niveau de service. Demandez systématiquement plusieurs devis et vérifiez que l’établissement du tableau d’amortissement initial est inclus.
- Ces honoraires sont intégralement déductibles du résultat BIC, comme charge de l’exercice. À une tranche marginale de 30 %, un honoraire de 600 € ne coûte réellement que quelques centaines d’euros une fois l’effet fiscal pris en compte.
- L’ancienne réduction d’impôt pour frais de comptabilité et d’adhésion à un organisme de gestion agréé a été progressivement réduite puis supprimée. Ne la faites plus entrer dans vos calculs sans avoir vérifié son existence pour l’année concernée.
Rapporté aux 2 400 € d’économie annuelle de notre scénario, un honoraire de 600 € laisse un gain net d’environ 1 800 € par an. L’arbitrage se tranche tout seul.
Ce qui se passe à la revente
Pendant longtemps, l’amortissement déduit en LMNP n’avait aucune incidence sur le calcul de la plus-value, déterminée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers à partir du prix d’acquisition non minoré. Cet avantage a été remis en cause : une réforme adoptée en loi de finances pour 2025 prévoit la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value pour les cessions réalisées à compter de son entrée en vigueur, avec des exceptions pour certaines résidences services (étudiantes, seniors, établissements accueillant des personnes âgées dépendantes).
Concrètement, le prix d’acquisition retenu est diminué du cumul des amortissements admis en déduction, ce qui mécaniquement augmente la plus-value taxable. Les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer, et l’exonération totale reste atteinte au terme de la durée de détention prévue par la loi.
Ce point modifie l’équilibre du calcul sans l’inverser : l’économie d’impôt est désormais en partie différée plutôt qu’acquise définitivement, mais elle reste capitalisée pendant toute la durée de détention. Compte tenu de la fréquence des évolutions sur ce sujet, faites confirmer le régime applicable à votre date de cession. Un article dédié au calcul de la plus-value en LMNP détaillera ce mécanisme chiffre en main.
Ce qu’il faut retenir et dans quel ordre agir
- Faites établir le tableau d’amortissement dès la première déclaration : la ventilation par composants fixée au départ vous suivra pendant toute la détention.
- Documentez la quote-part de terrain (acte, évaluation du cabinet, comparables locaux) : c’est le premier point regardé en cas de contrôle.
- Tranchez l’option sur les frais d’acquisition en fonction de votre résultat de la première année.
- Suivez votre stock d’amortissement reporté année après année : c’est votre réserve fiscale pour l’après-crédit.
- Revérifiez chaque année les seuils du micro-BIC et le régime de plus-value applicable, les deux ayant bougé récemment.
Questions fréquentes
Peut-on amortir un bien acheté il y a plusieurs années ?
Oui. Lors du passage au réel, le bien est inscrit à l’actif pour sa valeur vénale au jour de l’entrée dans l’activité de location meublée, et non pour son prix d’achat historique. Sur un bien dont la valeur a progressé, cela augmente mécaniquement la base amortissable. Une évaluation argumentée est indispensable.
Que devient l’amortissement en cas d’année sans locataire ?
La dotation continue d’être calculée, mais faute de loyers suffisants la déduction est bloquée par la règle de non-création de déficit. Elle rejoint intégralement le stock reporté. Rien n’est perdu, tout est différé.
Peut-on changer de régime d’une année sur l’autre ?
L’option pour le réel s’exerce dans un délai encadré et vaut pour une durée déterminée, avec reconduction tacite. Un retour au micro-BIC est possible mais vous fait perdre le bénéfice du stock d’amortissement accumulé. Vérifiez les délais d’option en vigueur avant toute démarche.
Les travaux réalisés en cours de détention s’amortissent-ils ?
Ceux qui constituent une amélioration, une reconstruction ou un agrandissement sont immobilisés et amortis sur leur propre durée, à compter de leur achèvement. Une réfection de salle de bains s’amortit ainsi sur une quinzaine d’années, tandis qu’un remplacement de joints ou une remise en peinture reste une charge déductible immédiatement.
L’amortissement fait-il baisser mon revenu fiscal de référence ?
Il ne le fait pas baisser, il évite qu’il augmente. En ramenant le résultat BIC à zéro, l’amortissement neutralise l’ajout de vos loyers meublés au revenu fiscal de référence — un effet collatéral appréciable pour les seuils sociaux et les dispositifs sous conditions de ressources.
Les montants présentés dans cet article sont issus d’un scénario de travail et les durées d’amortissement reflètent des usages comptables constatés, non un barème légal. Les seuils du micro-BIC, les taux d’abattement et les règles de calcul de la plus-value évoluent régulièrement : vérifiez les paramètres en vigueur à la date de votre déclaration auprès du BOFiP ou de votre conseil.
