Dans le neuf, comptez environ 2 à 3 % du prix contre 7 à 8 % dans l’ancien. L’écart ne vient pas des honoraires du notaire, identiques dans les deux cas, mais des droits de mutation : environ 5,81 % dans l’ancien contre 0,715 % de taxe de publicité foncière pour un logement vendu sous le régime de la TVA.
Sur un achat à 250 000 €, l’écart représente de l’ordre de 12 700 € de trésorerie à l’acte. C’est significatif, mais ce n’est pas un gain net : le prix au mètre carré du neuf absorbe très souvent cette économie, et parfois bien davantage. Voici le détail du calcul, poste par poste, puis la comparaison honnête une fois le prix d’achat réellement pris en compte.
Ce que recouvre vraiment l’expression « frais de notaire »
L’expression est trompeuse : le notaire ne conserve qu’une fraction minoritaire de la somme. Les « frais d’acquisition » regroupent quatre postes distincts, dont trois sont reversés à l’État, aux collectivités ou à des tiers.
| Composante | À qui elle revient | Comment elle se calcule | Part dans la facture (ancien, 250 000 €) |
|---|---|---|---|
| Droits de mutation à titre onéreux (DMTO) | Département, commune, État | Pourcentage du prix (taux départemental + taxe communale + frais d’assiette) | ≈ 80 % |
| Émoluments du notaire | L’office notarial | Barème réglementé dégressif par tranches, + TVA 20 % | ≈ 16 % |
| Contribution de sécurité immobilière | État (service de la publicité foncière) | 0,10 % du prix, avec un minimum légal | ≈ 1 % |
| Débours | Tiers (cadastre, syndic, géomètre, état civil…) | Avances remboursées à l’euro près, quelques centaines d’euros | ≈ 2 à 3 % |
Retenez le point clé : seuls les droits de mutation changent entre le neuf et l’ancien. Les émoluments, la contribution de sécurité immobilière et les débours suivent les mêmes règles dans les deux cas.
Le barème des émoluments, tranche par tranche
La rémunération du notaire sur une vente immobilière est tarifée par arrêté, donc identique d’un office à l’autre. Elle se calcule par tranches successives sur le prix, selon le barème réglementé en vigueur :
- de 0 à 6 500 € : 3,870 %
- de 6 500 à 17 000 € : 1,596 %
- de 17 000 à 60 000 € : 1,064 %
- au-delà de 60 000 € : 0,799 %
Ces taux s’entendent hors taxe : ajoutez 20 % de TVA. Concrètement, un bien à 250 000 € génère environ 2 395 € HT d’émoluments, soit près de 2 874 € TTC — à peine plus de 1 % du prix. Ce barème étant révisé périodiquement par arrêté, vérifiez les taux en vigueur à la date de votre signature auprès de votre notaire ou sur service-public.fr.
Bon à savoir : au-delà d’un certain seuil de prix, le notaire est autorisé à consentir une remise sur la part de ses émoluments correspondant à la fraction haute du prix. Cette remise est plafonnée et doit être appliquée de façon identique à tous les clients de l’office. Elle ne porte que sur les émoluments, soit la plus petite part de la facture : l’effet sur le total reste modeste.
Pourquoi c’est moins cher dans le neuf : le régime de TVA
Un logement neuf vendu par un promoteur — en VEFA ou achevé depuis moins de cinq ans et cédé pour la première fois — est soumis à la TVA au taux de 20 %, incluse dans le prix affiché. La loi fiscale évite alors la double imposition : la vente échappe aux droits de mutation de droit commun et ne supporte qu’une taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 %.
Dans l’ancien, à l’inverse, la mutation n’est pas soumise à TVA : elle supporte les DMTO, dont le taux résulte de l’addition de trois éléments :
- le droit départemental, voté par le conseil départemental ;
- la taxe communale additionnelle de 1,20 % ;
- les frais d’assiette et de recouvrement prélevés par l’État sur la part départementale.
Avec un droit départemental à 4,50 %, le taux global ressort à environ 5,81 %. C’était la situation de la très grande majorité des départements jusqu’à une période récente.
Un dernier cas mérite d’être signalé : l’achat d’un logement ancien à un vendeur assujetti qui opte pour la TVA (marchands de biens, certaines opérations de rénovation lourde assimilées à du neuf) peut lui aussi relever du taux réduit. C’est rare, mais cela se vérifie dans le compromis.
Comparatif chiffré neuf / ancien à 150 000, 250 000 et 400 000 €
Hypothèses de calcul : barème d’émoluments ci-dessus majoré de 20 % de TVA, contribution de sécurité immobilière à 0,10 %, débours forfaitisés à 400 €, droits de mutation à 5,81 % dans l’ancien et taxe de publicité foncière à 0,715 % dans le neuf. Les montants sont arrondis à l’euro.
| Prix d’achat | Droits (ancien) | Total ancien | Taux réel ancien | Droits (neuf) | Total neuf | Taux réel neuf | Écart |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 150 000 € | 8 715 € | 11 180 € | 7,45 % | 1 073 € | 3 537 € | 2,36 % | 7 643 € |
| 250 000 € | 14 525 € | 18 049 € | 7,22 % | 1 788 € | 5 311 € | 2,12 % | 12 738 € |
| 400 000 € | 23 240 € | 28 352 € | 7,09 % | 2 860 € | 7 972 € | 1,99 % | 20 380 € |
Trois enseignements se dégagent de ce tableau.
- Le taux réel diminue quand le prix monte, dans les deux régimes, parce que les émoluments sont dégressifs et les débours forfaitaires. Les « 7 à 8 % » annoncés pour l’ancien correspondent plutôt au bas du marché ; au-delà de 300 000 €, on se rapproche de 7 %.
- Dans le neuf, le plancher est autour de 2 % pour les prix élevés, mais il dépasse 2,3 % sur les petits budgets. L’affirmation « 2 à 3 % » n’est donc pas automatique : sur un studio à 90 000 €, la part fixe des débours et la première tranche d’émoluments font remonter le pourcentage.
- L’écart absolu croît proportionnellement au prix : il est quasi exclusivement constitué de la différence de droits de mutation.
Variations départementales : un paramètre à vérifier avant de signer
Le droit départemental n’est pas uniforme sur le territoire. Deux mouvements doivent retenir votre attention.
D’une part, un relèvement du plafond du taux départemental a été ouvert aux conseils départementaux par la loi de finances pour 2025, pour une période transitoire. De nombreux départements s’en sont saisis, portant le taux global des DMTO au-delà de 6 % dans l’ancien. D’autre part, certains départements, qui appliquent historiquement un taux inférieur, maintiennent une fiscalité plus douce.
| Scénario (achat ancien à 250 000 €) | Taux global DMTO | Droits dus | Total frais | Écart avec le neuf |
|---|---|---|---|---|
| Département au taux « standard » | ≈ 5,81 % | 14 525 € | 18 049 € | 12 738 € |
| Département ayant relevé son taux au plafond | ≈ 6,32 % | 15 800 € | 19 324 € | 14 013 € |
Deux précisions utiles. Le relèvement voté par les départements s’accompagne, dans plusieurs cas, d’un dispositif d’exonération ou d’abattement au profit des primo-accédants qui achètent leur résidence principale : si vous êtes dans cette situation, posez explicitement la question à votre notaire, l’économie peut atteindre plusieurs milliers d’euros. Par ailleurs, ces mesures ont été adoptées pour une durée limitée et peuvent être reconduites, modifiées ou abandonnées en loi de finances : la vigilance s’impose à chaque millésime budgétaire.
Ce que les « frais de notaire » n’incluent pas
Beaucoup d’acheteurs calent leur apport sur les seuls frais d’acquisition et découvrent d’autres lignes au moment du déblocage des fonds. Les postes suivants sont à budgéter en plus :
- La garantie du prêt. Soit une caution d’organisme (une partie de la somme peut être restituée en fin de prêt, selon l’organisme), soit une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers, qui passe par un acte notarié distinct, avec ses propres émoluments et sa propre taxe. L’hypothèque est généralement l’option la plus coûteuse à la mise en place, et des frais de mainlevée s’ajoutent en cas de revente avant le terme.
- Les frais de dossier bancaire, généralement exprimés en pourcentage du capital emprunté avec un plancher et un plafond, parfois négociables.
- L’assurance emprunteur, qui pèse lourd sur le coût total du crédit et se compare séparément du taux nominal.
- Les honoraires de négociation lorsque la vente passe par une agence ou par le service de négociation d’une étude : ils ne relèvent pas du tarif réglementé.
- Dans le neuf : les éventuels travaux modificatifs acquéreur, le raccordement, la cuisine non équipée, et le coût des intérêts intercalaires pendant la période d’appels de fonds, qui s’étale souvent sur 18 à 24 mois.
- Dans l’ancien : la part de taxe foncière remboursée au vendeur au prorata, les arriérés et appels de charges de copropriété, et le fonds de travaux.
Dernier point souvent ignoré : un prêt à taux zéro ne couvre pas les frais d’acquisition. Ces frais restent à financer sur apport personnel, ou à intégrer au prêt principal lorsque la banque l’accepte, ce qui dégrade le taux d’endettement.
L’économie réelle une fois le prix au m² pris en compte
C’est l’exercice que les plaquettes commerciales évitent. Comparer les frais à prix égal n’a pas grand sens, puisque le neuf et l’ancien ne se vendent pas au même prix au mètre carré. Prenons un scénario volontairement simple, sur un T3 de 60 m² dans la même commune.
| Poste | Ancien à rénover (3 000 €/m²) | Neuf en VEFA (4 000 €/m²) |
|---|---|---|
| Prix d’achat (60 m²) | 180 000 € | 240 000 € |
| Frais d’acquisition | 13 241 € (7,36 %) | 5 134 € (2,14 %) |
| Travaux de remise à niveau | 30 000 € | 0 € |
| Coût total d’entrée | 223 241 € | 245 134 € |
Lecture du scénario : le neuf fait économiser 8 107 € de frais d’acquisition, mais le coût d’entrée total reste supérieur de près de 22 000 €. L’économie de frais est intégralement absorbée — et au-delà — par l’écart de prix au mètre carré. Mathématiquement, l’économie de frais ne compense la surcote du neuf que si celle-ci reste inférieure à environ 5 points de pourcentage du prix de l’ancien comparable, travaux inclus.
Cela ne disqualifie pas le neuf, qui présente d’autres avantages à intégrer dans votre arbitrage :
- une performance énergétique conforme à la réglementation en vigueur, donc l’absence de risque d’interdiction de location liée à une mauvaise étiquette DPE ;
- des garanties constructeur (parfait achèvement, biennale, décennale) et une charge de travaux quasi nulle les premières années ;
- une exonération temporaire de taxe foncière possible selon la délibération de la commune ;
- un aléa chantier maîtrisé mais un décalage de mise en location de 18 à 24 mois, à financer.
À l’inverse, l’ancien à rénover permet de créer de la valeur par les travaux et, pour un bailleur, de générer des charges déductibles — un levier fiscal que le neuf n’offre pas dans les mêmes proportions. L’arbitrage se joue donc sur le coût total d’entrée et le rendement net, jamais sur la seule ligne « frais de notaire ».
Comment vérifier votre propre chiffrage
Trois réflexes avant de signer un compromis ou un contrat de réservation :
- demandez au notaire un état des frais prévisionnel écrit, poste par poste, et non un pourcentage global ;
- faites confirmer le taux de DMTO applicable dans le département du bien, ainsi que l’existence éventuelle d’un abattement primo-accédant ;
- vérifiez que le devis de frais distingue bien l’acte de vente de l’acte de garantie du prêt : les deux sont souvent additionnés, ce qui gonfle artificiellement la ligne « frais de notaire ».
Un trop-perçu éventuel sur les débours vous est restitué après la publication de l’acte : le décompte définitif arrive généralement quelques semaines à quelques mois après la signature.
FAQ
Les frais de notaire dans le neuf sont-ils toujours de 2 à 3 % ?
Non. La fourchette est juste en ordre de grandeur, mais le taux réel dépend du prix : il dépasse 2,3 % sur un petit budget et descend sous 2 % au-delà de 400 000 €, en raison de la dégressivité des émoluments et du caractère forfaitaire des débours.
Un logement ancien avec de gros travaux bénéficie-t-il des frais réduits ?
Pas en principe. Le taux réduit est lié au régime de TVA de la vente, pas à l’état du bien. Seules certaines opérations réalisées par un vendeur assujetti, assimilées fiscalement à la production d’un immeuble neuf, peuvent y ouvrir droit. Le régime applicable est indiqué dans l’avant-contrat.
Peut-on négocier les frais de notaire ?
Les droits de mutation, la contribution de sécurité immobilière et les débours ne se négocient pas. Seuls les émoluments peuvent faire l’objet d’une remise encadrée sur la fraction haute du prix, au-delà d’un certain seuil. Comme ils pèsent environ 16 % de la facture, l’effet reste limité.
Les frais de notaire peuvent-ils être financés par le prêt ?
Le PTZ ne les couvre pas. Certaines banques acceptent de les intégrer au prêt principal, on parle alors de financement à 110 %, mais la pratique reste sélective et se paie en taux ou en exigence d’épargne résiduelle. Dans la plupart des dossiers, ces frais constituent l’apport minimal attendu.
Quand les frais sont-ils réglés en VEFA ?
Ils sont dus à la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, c’est-à-dire au démarrage de l’opération, et non au fil des appels de fonds du chantier. Prévoyez donc cette trésorerie dès les premiers mois, bien avant la livraison.
L’investisseur bailleur peut-il déduire ces frais ?
Cela dépend du régime. En location nue au réel, les frais d’acquisition ne sont pas déductibles des revenus fonciers mais s’ajoutent au prix de revient retenu lors de la revente. En location meublée au réel, ils peuvent au choix être déduits en charges l’année de l’acquisition ou intégrés à la base amortissable. L’arbitrage se calcule au cas par cas.
Les taux, barèmes et plafonds cités sont ceux connus à la date de rédaction (octobre 2026). Les droits de mutation évoluent par délibération départementale et en loi de finances : faites confirmer les montants exacts par votre notaire avant tout engagement.
