Non, vous ne pouvez plus augmenter le loyer d’un logement classé F ou G. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a gelé les loyers des passoires énergétiques : plus de révision annuelle à l’IRL, plus de réévaluation au renouvellement, plus de hausse à la relocation. Ce gel précède l’interdiction de location selon le DPE, qui s’applique par étapes.
Ce gel est souvent perçu comme une contrainte de plus. C’est d’abord une perte de revenu silencieuse, qui se cumule année après année sans qu’aucune ligne de votre quittance ne la signale. Cet article distingue les trois interdictions, précise leur périmètre, puis chiffre le manque à gagner sur cinq ans pour trois niveaux de loyer — afin de le comparer au reste à charge d’un chantier de sortie de passoire.
Réponse directe : trois augmentations interdites depuis le 24 août 2022
L’article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique (dite loi Climat et Résilience) a modifié trois articles de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : les articles 17-1 (révision annuelle), 17-2 (renouvellement) et 18 (encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue).
Résultat : pour un logement à usage de résidence principale dont le DPE affiche la classe F ou G, en France métropolitaine, aucune augmentation de loyer n’est possible, quel que soit le mécanisme invoqué. La mesure s’applique aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 24 août 2022.
Ce gel n’est pas une sanction ponctuelle : il dure tant que le logement reste classé F ou G. Il prend fin le jour où un nouveau DPE, établi après travaux, place le bien en E ou mieux.
Les trois interdictions à ne pas confondre
1. La révision annuelle à l’IRL (article 17-1)
C’est le mécanisme le plus courant : une clause de révision figure au bail, et vous appliquez chaque année, à la date anniversaire, la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’Insee. Pour un logement F ou G, cette clause est inopérante. Vous pouvez l’avoir signée, elle ne produit plus d’effet.
Attention au réflexe : l’action en révision est enfermée dans un délai d’un an à compter de la date de révision prévue au contrat. Autrement dit, même si le logement repasse en E dans deux ans, vous ne pourrez pas rattraper les révisions non appliquées entre-temps. Le manque à gagner est définitif.
2. La réévaluation au renouvellement du bail (article 17-2)
Lorsqu’un loyer est manifestement sous-évalué par rapport au voisinage, le bailleur peut normalement proposer une hausse au renouvellement, six mois avant le terme, en s’appuyant sur des références de loyers comparables. Cette procédure est fermée pour les logements F et G. La proposition est irrecevable, et le bail se renouvelle au loyer en cours.
3. La fixation du loyer à la relocation (article 18)
C’est l’interdiction la plus coûteuse, et la plus souvent oubliée. En zone tendue, le décret annuel d’encadrement de l’évolution des loyers plafonne déjà la hausse entre deux locataires. Pour une passoire énergétique, le plafond devient zéro : le nouveau locataire ne peut pas payer plus que le précédent. Le départ du locataire, moment habituel de remise à niveau du loyer, ne sert plus à rien.
Et cette interdiction se double, pour les classes les plus basses, d’une interdiction pure et simple de remettre le bien en location : c’est le calendrier de la décence énergétique, étape par étape, qui prend alors le relais.
Quels logements et quels territoires sont concernés
Le gel vise les logements loués à usage de résidence principale et relevant de la loi du 6 juillet 1989 :
- Location nue : concernée.
- Location meublée de résidence principale : concernée également, le titre I bis de la loi de 1989 renvoyant aux règles de révision du loyer.
- Colocation avec bail unique : concernée, le logement étant apprécié globalement.
- Zone tendue ou non : le gel ne dépend pas du zonage. L’encadrement de l’évolution des loyers, lui, ne s’applique qu’en zone tendue, mais le gel F/G s’impose partout en métropole.
Pour les départements et régions d’outre-mer, la loi Climat a prévu un calendrier décalé, aligné sur le décalage général des échéances énergétiques ultramarines. Si votre bien est situé en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion ou à Mayotte, vérifiez la date d’entrée en vigueur applicable auprès de l’ADIL de votre département avant toute révision : les dates locales ne sont pas celles de la métropole.
Dernier point de vigilance : c’est l’étiquette du DPE en cours de validité qui fait foi. Les règles de calcul du diagnostic ont évolué, notamment pour les petites surfaces. Un logement classé G il y a trois ans n’est pas nécessairement classé G aujourd’hui, et inversement. Avant de renoncer à une révision — ou de l’appliquer — relisez la date et l’étiquette du DPE annexé au bail.
Tableau : ce que vous pouvez encore faire, ce qui est bloqué
| Opération sur le loyer ou les charges | Logement E ou mieux | Logement F ou G |
|---|---|---|
| Révision annuelle à l’IRL (clause au bail) | Possible | Interdite |
| Réévaluation au renouvellement (loyer sous-évalué) | Possible, sous conditions de références | Interdite |
| Hausse du loyer à la relocation | Possible, plafonnée en zone tendue | Interdite |
| Complément de loyer en zone d’encadrement | Possible si caractéristiques exceptionnelles | Exclu (à confirmer selon votre commune) |
| Majoration négociée pour travaux d’amélioration | Possible par accord écrit | Très incertaine : à sécuriser auprès de l’ADIL |
| Régularisation annuelle des charges réelles | Possible | Possible — ce n’est pas une hausse de loyer |
| Ajustement de la provision sur charges | Possible si justifié | Possible si justifié par les dépenses constatées |
| Nouveau loyer après travaux et nouveau DPE en E | — | Possible une fois le DPE révisé |
Retenez la ligne la plus utile : les charges ne sont pas gelées. La régularisation annuelle sur dépenses réelles reste due, et c’est souvent le seul levier qui subsiste pour un bailleur dont le bien chauffe mal et consomme beaucoup.
Simulation : le manque à gagner sur cinq ans
Prenons un bail en cours, un logement classé F, et une hypothèse de travail de 2 % de révision annuelle moyenne. Cette hypothèse n’est pas une prévision : elle sert à mesurer l’ordre de grandeur. Le calcul compare le loyer réellement encaissé (gelé) au loyer qu’aurait produit une révision annuelle normale.
| Loyer mensuel de départ | Loyer atteint en année 5 (hypothèse 2 %/an) | Écart mensuel en année 5 | Manque à gagner cumulé sur 5 ans |
|---|---|---|---|
| 600 € | 662 € | 62 € | ≈ 2 220 € |
| 800 € | 883 € | 83 € | ≈ 2 960 € |
| 1 200 € | 1 325 € | 125 € | ≈ 4 440 € |
La sensibilité à l’hypothèse d’inflation locative est forte. Sur le même loyer de 800 €, le cumul sur cinq ans évolue ainsi :
| Hypothèse de révision annuelle | Manque à gagner cumulé sur 5 ans (loyer 800 €) |
|---|---|
| 1,5 %/an | ≈ 2 200 € |
| 2,0 %/an | ≈ 2 960 € |
| 2,5 %/an | ≈ 3 720 € |
Trois enseignements se dégagent de ces chiffres.
- La perte est lente mais permanente. La première année, l’écart tient dans deux cents euros. La cinquième, il dépasse mille euros par an et ne se résorbera jamais : le loyer de base reste figé au niveau de 2022.
- Le décrochage se poursuit au-delà de cinq ans. Un bien gelé dix ans perd plus de deux fois le montant ci-dessus, et son loyer s’écarte durablement du marché local.
- Le gel n’est que la première couche du coût. S’y ajoute, le jour où le locataire part, l’impossibilité de remettre le bien en location une fois l’échéance d’interdiction franchie pour la classe concernée — donc une vacance subie, et non choisie.
Comparer l’inaction au coût d’un chantier de sortie de passoire
Le raisonnement courant consiste à opposer un chantier coûteux à un statu quo gratuit. Le statu quo n’est pas gratuit. Pour arbitrer, posez les deux colonnes côte à côte avec vos devis et votre reste à charge après aides, qui dépend de vos revenus, du bouquet de travaux et de la nature du bien.
| Poste à chiffrer | Scénario « je ne fais rien » | Scénario « je sors de F/G » |
|---|---|---|
| Loyers perdus par le gel (5 ans, loyer 800 €) | ≈ 2 960 € | 0 € après nouveau DPE |
| Reste à charge travaux après aides | 0 € | À chiffrer sur devis |
| Effet fiscal des travaux déductibles | Aucun | Déduction foncière ou amortissement selon le régime |
| Vacance à l’échéance d’interdiction | Risque élevé | Écarté |
| Décote à la revente d’un bien étiqueté F/G | Probable | Écartée |
Deux précisions méthodologiques. D’abord, les loyers perdus sont des revenus nets de travaux mais bruts d’impôt : raisonnez après fiscalité, selon votre régime (micro-foncier, réel, LMNP). Ensuite, les travaux de rénovation énergétique sont, pour un bailleur au réel, déductibles ou amortissables — ce qui réduit le reste à charge réel par rapport au montant du devis. Ne comparez jamais un devis TTC brut à un manque à gagner net.
Vous avez augmenté le loyer à tort : ce que le locataire peut réclamer
L’augmentation appliquée en violation du gel est sans effet. Le locataire n’a pas à la payer, et s’il l’a payée, il peut en demander la restitution.
- Restitution du trop-perçu. Le locataire réclame la différence entre le loyer appelé et le loyer légalement dû, mois par mois, depuis la première quittance majorée.
- Délai d’action. Les actions dérivant du contrat de location se prescrivent par trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Un trop-perçu ancien peut donc encore être réclamé.
- Voies de recours. Courrier recommandé, puis saisine de la commission départementale de conciliation, gratuite, avant le juge des contentieux de la protection.
- Effet collatéral. Un loyer contesté fragilise aussi les droits à l’aide au logement du locataire et peut attirer l’attention sur la décence du bien.
Le bon réflexe si vous découvrez l’erreur : revenez spontanément au loyer d’origine, proposez un échéancier de remboursement du trop-perçu et actez le tout par avenant. Une régularisation amiable coûte presque toujours moins cher qu’une procédure.
Cas particuliers : travaux en cours de bail, complément de loyer, meublé
Travaux d’amélioration réalisés pendant le bail
Hors passoire, bailleur et locataire peuvent convenir par écrit d’une majoration de loyer en contrepartie de travaux d’amélioration. Pour un logement F ou G, l’esprit du texte — interdire toute hausse tant que l’étiquette n’a pas changé — rend cette majoration très incertaine. La voie sûre est simple : exécutez les travaux, faites établir un nouveau DPE, et n’ajustez le loyer qu’une fois le bien sorti de F/G, dans le respect des règles de révision applicables. Faites valider votre montage par l’ADIL de votre département avant signature.
Complément de loyer en zone d’encadrement
Dans les communes qui appliquent l’encadrement des loyers, le complément de loyer suppose des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles. Un logement classé F ou G en est exclu : la mauvaise performance énergétique est incompatible avec le caractère exceptionnel exigé. Vérifiez la rédaction en vigueur dans votre commune, les dispositifs locaux ayant été modifiés à plusieurs reprises.
Location meublée
Le meublé de résidence principale est soumis aux mêmes règles de révision que la location nue : le gel s’y applique. Le passage en meublé n’est donc pas une porte de sortie. Le bail mobilité et la location saisonnière relèvent de régimes distincts, mais la réglementation énergétique s’étend progressivement aux meublés de tourisme : n’en faites pas une stratégie de contournement durable.
FAQ : gel des loyers et DPE F ou G
Le gel s’applique-t-il si mon bail a été signé avant 2022 ?
Oui dans la quasi-totalité des cas. La mesure vise les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 24 août 2022 : un bail ancien tacitement reconduit depuis cette date est concerné.
Puis-je encore régulariser les charges locatives ?
Oui. Le gel porte sur le loyer, pas sur les charges récupérables, qui se régularisent chaque année sur la base des dépenses réelles justifiées. Vous pouvez aussi ajuster la provision mensuelle si elle s’avère durablement insuffisante.
Après travaux, puis-je rattraper les révisions non appliquées ?
Non. Une fois le logement reclassé en E ou mieux, vous retrouvez le droit de réviser pour l’avenir, à partir du loyer en cours. Les révisions non appliquées pendant la période de gel sont perdues, l’action en révision étant limitée à un an.
Mon DPE a été refait et le logement passe de G à E : à partir de quand puis-je réviser ?
À compter de la date d’établissement du nouveau DPE. Conservez-le, transmettez-en une copie au locataire et appliquez la révision à la prochaine date anniversaire prévue au bail, sans effet rétroactif.
Le gel concerne-t-il la vente du logement ?
Non, le prix de vente reste libre. Mais l’acquéreur reprend le bail en cours et hérite du gel : il en tient généralement compte dans son offre, ce qui alimente la décote observée sur les biens étiquetés F et G.
Ce qu’il faut faire cette semaine
- Ressortez le DPE annexé à chaque bail : notez l’étiquette, la date d’établissement et la date de fin de validité.
- Pour chaque bien classé F ou G, vérifiez vos trois dernières quittances : aucune révision n’a-t-elle été appliquée par automatisme logiciel ou par votre gestionnaire ?
- Chiffrez votre manque à gagner cumulé avec la méthode ci-dessus, sur l’horizon réel de détention du bien.
- Faites établir un audit ou au moins deux devis de rénovation, puis comparez le reste à charge après aides et après effet fiscal à ce manque à gagner augmenté du risque de vacance.
- En cas de doute sur votre situation locale (outre-mer, commune en encadrement des loyers), faites confirmer la règle applicable par l’ADIL de votre département avant d’agir.
Le gel des loyers n’est pas une parenthèse à attendre : c’est un signal de prix adressé aux bailleurs. Tant que l’étiquette ne bouge pas, votre loyer ne bougera pas non plus.
